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当前我国房地产投融资模式与种类 北京大军经济观察研究中心整理 2006 年4 月20 日 1，银行贷款 现阶段我国开发商的融资模式主要是银行贷款。银行贷款是房地产最原始的 融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发企业乃以生存的 命门所在。据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其 中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4% ，占 房地产开发投资资金来源的43.1% ；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金， 为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银 行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。 但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而 来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大 约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算 房地产开发中使用银行贷款的比重在55% 以上。房地产业对银行贷款过依赖，房 地产业融资渠道过分单一。 2，房地产业第二种融资模式：房地产信托资金 据有关研究机构发布的2004 年全国房地产投资信托市场分析，2004 年全年 全国房地产信托发行额为111.74 亿元，与2003 年的发行额相比，翻了将近一倍。 2005 年前4 月，我国15 家信托公司发行的29 个信托计划中，房地产信托有10 个，发行数量高居榜首。信托资金已经成为开发商寻求银行外融资渠道的第一落 脚点。 信托公司垂青和热衷房地产信托的原因有二：一是有房子和地做担保风险更 小；二是房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时， 房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。 郑州的中原信托投资有限公司所有信托项目中，城建类信托计划规模最大， 在该公司推出的58 个信托项目中，有11 个为城建类信托计划，资金规模占到该 公司全部信托计划的40 ％。 2002 年4 月1 日，《信托法》出台，并于当年10 月1 日正式实施。这给资 产证券化提供了可参照的法律框架，建设银行立即着手在这一法律框架下进行新 的设计，并于当年向央行提交了以表外融资为主的第六套方案。这给信托公司参 与资产证券化提供了理论基础。 信托业的“一法两规” （《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办 法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）正式实施以来，国内信托公司 已经推出了数以百计的产品，房地产信托产品一直占据着很大的份额。 我国资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60% 以上的资金来源 于银行，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径 外寻求“补血”。而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发 行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。 按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低 于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。房地产信 托于是作为一种新的融资方式很快成为开发商的新宠。仅２００３年第二季度， 全国就有３０家信托公司发行了５４个集合资金信托品种，其中房地产信托项目 １６个，几乎占到信托产品总数的1/3。房地产也正成为信托重要的筹资渠道。 有资料显示，截至2005 年7 月，已有222 个房地产信托面世，总额达到228 ．9 亿元。在信托业中仅次于基础设施信托，牢牢占据第二名的位置。 以河南郑州的思念·果岭山水工程为例，其投资总额预计为2 ．7 亿元，其中 土地费用支出3230 万元，前期开发费用1203 万元，建设成本1．5685 亿元，配 套费用2808 万元，其余为有关的销售费用、管理费用、财务费用以及各种税费 支出等，但百瑞信托发行的二期信托的规模就高达1 亿元，占其投资总额的37 ％。 2002 年房地产信托产品刚刚推出，2004 年6 月底，全国房地产信托募集资 金已高达150 亿元。信托期限一般在半年到两年，预期年收益率普遍在4% 以上, 最高的则达到了8.4%。与之相比，人民币理财产品的最高收益率不过为3% 。 北京国际