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房 地 产 信 息 二〇〇八年 第二十一期 本　 5月份南宁市房价稳步上升 成交量萎靡不振 期 5月70城市房价涨幅出现年内最大回落 要 新版土地合同将放大新房供应 目 北京楼市：5月土地交易环比价量齐升 新版房屋租赁合同启用　五大签约必备构件解读 2008年下半年房地产市场走势预测 桂林市安厦房地产开发有限责任公司 桂林市新联房屋开发有限责任公司 市 场 推 广 部 编辑 5月份南宁市房价稳步上升 成交量萎靡不振 房地产门户-搜房网 2008年06月13日10:06 记者昨日从国家统计局南宁调查队获悉，今年以来，受宏观调控等因素影响，南宁市整个房地产市场呈现低迷状态，而5月份南宁市房价稳步上升，但房市仍较低迷。 5月份，尽管是传统的销售旺季，但南宁的楼市并没有像预期那样出现价涨量升的“井喷”局面，成交量萎靡不振，购买者持币待购现象依旧。开发商为了拉动销售，试图将新老楼盘集中一起轮番上市，但整个楼市依然没有回暖气息。许多新开盘项目当日的销售不足四成，与去年同期火爆的市场相去甚远，预计低迷的观望态势仍将持续。但南宁的房价依然稳步上升，5月份房价同比上涨11.3%，环比上涨0.5%。主要原因有二。 一是刚性需求依然旺盛支撑房价。在全国楼市接近冰点的背景下，投资和投机需求成分已经被挤掉了很多，自住需求占主导地位，并且是刚性需求持久的支撑力。此外，旧城改造及城市规划扩建造成的拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。同时，广西北部湾经济区规划获批准实施等重大利好消息的推动，南宁的房价不仅不会大幅度下降，反而会保持现有水平稳步上涨。 二是目前南宁的房价仍处在比较合理的水平上。目前，南宁市的房价对首次置业或改善居住的广大消费者来说，仍在可接受的心理价位范围之内，而且随着各项配套设施的完善，加上东盟商务区、相思湖新区后期开盘项目楼房房价的推动，这些因素都会支撑房价上涨。 为“疯狂”买地埋单 从楼盘地价窥探开发商利润 房地产门户-搜房网 2008年06月13日10:18 随着银根地根的紧缩，2008年南宁的土地市场开始回归理性。不少开发商、投资者开始为去年的“疯狂”买地埋单 买地后房价出现回调 去年9月，南宁市西乡塘一地块拍卖，诞生了当时的510万元/亩的“地王”，位置在北湖北路，占地面积39.937亩，容积率3.0。这样的地价，摊到成本里，楼面土地成本价格已经达到了2550元/平方米。在南宁，小高层的建设成本约为1200元/平方米，加上土地成本和管理、税收、财务、人力等各项费用，就算开发商不求利润，销售价格也要上5000元/平方米。当时附近的几个楼盘，销售均价还没有到3500元/平方米，低的才2800元/平方米。拍卖会结束不久，该地旁边的一楼盘马上把房价调高了300元/平方米。 然而，5000元/平方米的售价，已经超出了现在的成品房价格。事实上，不但地块附近的房价没有超过5000元/平方米，就连大学路、鲁班路上几个西乡塘区最高价的楼盘，也不过在5000元/平方米左右。 2007年12月6日，南宁凤岭东盟商务区内的三块土地落入一家深圳上市公司囊中，其中一块拍出了1215万元/亩，是凤岭，也是南宁当之无愧的地王。因为这个地王已经将南宁以往的地王纪录上调将近一倍。 “面粉超过了面包的价格，这是不可思议的事，会搅乱了南宁市场的格局。”南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华曾经分析，1215万元/亩的地价，平均楼面地价（指每平方米建筑面积所分摊到的土地成本）已经达到4508元/平方米，没算其他成本，就已经超过了现在凤岭的平均房价，“这不仅仅是不理性，而且不正常”。 现在，时局早已今非昔比，凤岭的房价并没有因一个个地王的产生而继续飙升，反而因为最近新上市的3380元/平方米起步的项目和调低定价到4280元/平方米起步的两个楼盘而产生明显回落迹象。 “市场形势转变，地王开不开发都尴尬。早点开发了，也许还能胜利大逃亡，老是搁着不开发，这开支太大不说，一旦房价下降，那可就没个底了。”一位不愿具名的开发商说，那些风光一时的地王们，现在赚不赚钱已经不重要了，能生存就不错。 部分楼盘利润惊人 每当记者提到南宁部分区域房价偏高时，总有开发商宣称，高房价皆因高地价所致。果真如此吗？以楼盘当前的售价，再对比当初开发商买地时的地价，可以算出开发商的利润空间。 2006年下半年，广西某房地产公司在国有土地拍卖会上，以不到60万元/亩的价格，购买了位于兴宁区的近200亩地。按土地拍卖价计算，该地块的平均楼面地价不到800元/平方米。业内人士测算，加上建筑成本、税费成本，楼盘成本价不足2000元/平方米。2007年下半年该楼盘开始销售，一期工程“高开高走”以均价3800元/平方米面市，二期工程突破5000元/平方米。