_广州市南洲路项目营销提案报告.doc

第一部分 市场现况分析 ㈠海珠区 1.海珠区现况 随着广州城市东南移和番禺、花都撤市改区海珠整个地理位置必然会从原来的城乡结合部变为城市的心脏位置，它实际是连接广州与珠三角联系的枢纽。而且是全市面积最大的老城区。海珠区是近几年广州房地产发展势头最猛的区域之一，在“老广州”眼里，海珠区早已起着天翻地覆的变化，随着内环路及其放射线的修通、八桥一隧道年票制的实行、地铁二号、三号线的建设以及大批工业厂房的外迁、城市中效果较为显著，海珠区的交通网络和居住环境都得到了根本性的改变。 ●客村，利好消息接踵而来 客村使在河南居民的眼中充其量也只属城乡结合部，村屋杂乱无章，新兴生活小区虽然多如牛毛，但却由于群龙无首，而显得举步维艰，价格由此也一直处于偏低的水平。广州大道将成为新城市的中轴线，客村立交以南沿线，区政府已初定为华南地区大型的货流、物流中心；广州新规划中投资５０亿元的会展中心、生物岛、高新技术开发区等大批重点项目都将落户客村，地铁２号、３号线的河南交汇点也将在客村；未来海珠区政府将移至客村，海珠区体育文化广场选址客村，新领事馆区规划建在客村工业大道已名不符实 若干年前，由工业大道北至广州大道南，数十间大型的厂区一字排开，但近年，它们已在不知不觉中，陆续脱变成一个个花园式的生活小区 据了解，工业大道的买家多为认同此区的原居民，以及荔湾区的部分拆迁户，是海珠区中档楼盘的集中地。 新港路，吸引河北的白领一族 　　新港路与河北一河之隔的板块，一直以来都受着老城区中收入人士的关注，年票制的实施，桥梁及环城路的不断修建，地铁２号线的即将贯通，以及相比河北低出２０００元／平方米的价格都令它对河北人的吸引力越来越大 　　随着番禺、花都的撤市改区，海珠区已变成了广州的城市中心区，河南、河北的概念，即使在老广州的观念中，随着时日的变更，界线也变得越来越模糊。 2002年12月28日开通运营的地铁二号线全长23.21米，从江南大道与昌岗路的交界处开始，向东沿新港路并途径客村一直到达琶洲与一号线形成十字形架构。根据广州市委市政府批准的方案，地铁二号线将在2002年底开通晓港站至三元里站，2003年秋交会时全线开通观光运营，据预测，二号线首通段开通后，广州地铁每天的客流量将增加到30万到35万人次。 预计2007年开通运营使用的三号地铁线路初选18个站点，其中客村站成为二号线和三号线的交界点。两线交汇地带带给众多商家契机，全球最大零售商沃尔玛将进驻距离此线1公里等距离的地方，占地面积为2-4万平方米。 海珠区市政规划，正在建设中一条黄洲大桥与天河区直接连接。该桥在海珠区连接琶洲塔以西的新港东路段，接天河的科韵路，将与广州大桥一起将珠江新城包在怀内，投资六个亿，预计2003年建成。此桥的建设更缩短了海珠区最南端的琶洲岛与天河区的距离，使海珠区与天河区的连接更加密切。 ▲以上的城市规划说明了，海珠区未来的发展潜力极大。由此带来的商机将不断涌现。对于新规划的区域，必将有利于房地产业的发展。 ⑶商业规划短讯 ☆家乐福公司签约江南大道中万国广场，生存业态以“超市+百货”带旺购物中心为主； ☆美国沃尔玛公司定址为广州大道南。距地铁三号线、客村立交和原珠影厂各1公里距离； ☆“好又多”百货公司和广州安穗信和房地产在南洲北路开办面积约1400平方米南洲商场； ☆广州城建开发宏城连锁超级市场有限公司与广州威信地产开发公司签约，在石榴岗2号粤信广场首二层开办面积约3000平方米的超级市场； ☆广州长江企业发展有限公司和七喜电脑公司签定协议，拟在江南大道中151-153号开办面积约8000平方米的，主要经营电脑产品和电脑配套产品。 ▲以上的商业规划说明海珠区的商业经济逐渐趋向成熟，由此带来的社会商机将无可估计。而好又多百货落户本项目所在区域，则说明南洲路有着强大的消费力及消费人群。 ⑷前景展望 广州城区发展的总体规划，对海珠区来说是利好消息。广州要向周边发展，无非是东南西北四个方向。往西，有行政区域的限制。往北，要保护“北肺”和水源；往东，核心天河区已开发成熟少有空地；中心城区密不堪言，黄埔条件又不太成熟；只好南向海珠及番禺发展。海珠区又因本身就是市区，比番禺黄埔等离河北市中心近，必成为房地产开发的热选之地。 地位的改变必然带来定位的改变，海珠区第三产业迅猛发展就是定位改变的具体表现。随着城市规划日益完善，海珠区和其他城区相比较优势还是比较明显，区政府认为未来的海珠区完全可以定位为商业繁荣、环境质量高的生态区域。 在土地资源利用上来说海珠区由于工厂多，所以易地改造撤迁。这样会会腾出大批地块。成本低、环境好、市政配套齐全，加上城市新中轴线、国际生物岛、新广交会会馆、国际会展中心、新领事馆区等，这些无疑都是房地产业的利好因素。 ⑸分析总结 规划中的海珠新区前景令人幢