_广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析.doc

第一部分 摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。 ? 根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第二部分 宏观经济形势分析 第一节 广州市经济发展现状与趋势? 经济高速发展, 位居全国前列 2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。 2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。 表2-1 广州当前经济发展分析（2002年） 项目 数据 年增长率 面积 7434.4平方公里 － 人口 994.3万 － 国内生产总值 3001.69亿元 +13.2％ 人均国内生产总值 约5,050美元 +9.05％ 工业总产值 3,173.6亿元 +15.9％ 社会消费品零售总额 1,370.7亿元 +9.8％ 固定资产投资 1001.5亿元 +2.4％ 人均可支配收入 15,117元 +7.5％ 金融机构存款余额 7,498.4亿元 +16.9％ （资料来源:广州市统计局） ? ? 表2-2 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币） 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003F 2004F 2005F 北京 1394.9 1615.7 1810.1 2011.3 2174.5 2478.8 2817.6 3130 3501.3 3921.5 4403.9 上海 2462.6 2782.7 3349.9 3688.2 4035 4551.2 4951 5408.8 5801.6 6277.3 6829.7 广州 1252.7 1444.9 1646.2 1841.6 2056.7 2375.9 2685 3002 3392.1 3819.5 4308.4 深圳 795.7 950 1130 1289.3 1436.5 1665.2 1908.2 2239.4 2438.8 2763.1 3136.2 (资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 ) ? ? ? ? 表2-3 北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%） ? 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003F 2004F 2005F 北京 28.68 15.83 12.06 11.12 10 11 11 10.2 11.65 12 12.3 上海 14.1 13 12.7 10.1 10.2 10.8 10.2 10.9 10.1 10.3 10.6 广州 16.15 13.1 13.5 13.13 13.18 13.6 12.8 13.2 12.3 12.6 12.8 深圳 23 16.4 16 14.5 14.2 14.2 13.2 15.0 13.1 13.3 13.5 ? （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字） ? ? 表2-4 北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币） 年份　 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002E 2003F 2004F 2005F 北京 1580 1853 1964 1918 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海 4548 5126