_房地产行业2012年度策略报告：失衡、调整和再生.pdf

行业策略研究 2011 年12 月15 日 湘财证券研究所 房地产行业2012 年度策略研究 2012 年度策略研究报告： 房地产行业：失衡、调整和再生 相关研究： 基本观点：  政策调控史无前例，但政策底部基本确认 《湘财证券_房地产行业中期策略报 告_供应之殇难解，沉寂有望短暂打 在经历了“史上最严调控年”之后，2011 年中国房地产政策不但没有放松， 破》，2011-06-18。 反而持续加码，“限购”是2011 年楼市调控的主旋律，目前全国已有46 个城 市进行“限购”。“限购”对控制房价产生积极效果，房价涨幅放缓，甚至下 滑，这预示着房地产政策已基本见底，但是否调整还要看行业和经济基本面。 我们认为，房地产政策调整主要看行业“量价调整”幅度和通胀是否得到有 效控制，短期内突然逆转的可能性不大。 房地产行业走势图：  需求面临政策和高房价的双重挤压 楼市经历了“由松到紧”、“由模糊到具体”的三轮严厉调控后，政策叠加效 应扩大，需求在政策的打压下日益萎缩，不仅限制了投资投机性需求，也“误 杀”刚性需求和改善性需求。同时，房价大幅上涨已经将部分刚性需求挤出。 2010 年我国房价收入比8.32 倍，上海房价收入比15.45 倍，均高于3-6 倍的 国际标准，说明我国居民购房压力较大。因此，需求的释放需要政策配合和 房价理性回归。  供给量累积仍在继续，去库存压力较大 2011 年较高的房地产投资增速和新开工面积增速决定了行业供给量累积仍在 继续，但受到政策调控和行业调整双重因素的影响，预计2012 年房地产投资 增速和新开工面积增速将明显回落，供给量累积预计在2012 年中期达到峰值。 因此，行业去库存压力较大。  量价调整是大概率事件，现金流恶化将加快调整 成交量的调整领先于价格调整，一般领先 10-15 个月，在成交量持续萎缩的 分析师： 作用下，供给的累计必然造成价格调整。目前，楼市进入深度博弈阶段，价 苏多永 格调整已经开始，若政策没有松动，量价调整将是大概率事件。房企现金流 (8621)8010 恶化将加快量价调整到来，我们预计房价下降20%左右成交量会明显上升。 sdy3378@  房地产板块将经历“失衡——调整——再生”的三阶段 执业证书编号： 房地产板块的走势越来越脱离行业基本面，而与政策变动关联度提高，政策 S0500511070003 左右房地产板块走势。“房价不死，调控不止”，房价调整刚拉开序幕，严控 联系人：张化东 政策短期退出可能性不大，房地产板块仍将维持较低的估值水平，在失衡中 (8621)8051 调整，在调整中再生。我们预计2012 年中期政策松动的可能性较大，政策松 zhd3310@ 动后股价可能重拾升势，修复估值。 地址：上海市浦东新区陆家嘴环路958  政策决定行情，关注四类公司 号华