房地产开发建设项目中业主设计策划和管理工作的重要性和措施研究.pdfVIP

l管理观察 la 阳 C1 房地产开发建设项 目中业主设计策划和管理工作的重要性 和措施研究 黄金瓯 上海绿庭集团有限公司 摘要 ：近几年房地产行业在商业运作上的的骄人业绩引人注 目，房地产行业已越来越重视开发项 目的前期策划，业主的商业运作策划能力 日 益提 高。但对于作为产品研发阶段的设计阶段，一般仍采用外包形式。设计阶段通过设计策划、技术策划、图纸管控 ，对于项 目开发起到承前启 后的作用，是实现开发 目的和投资 目标的关键阶段。本文探讨了房地产开发项 目中业主在设计策划和管理工作中的重要性，以及在设计全过程中 的主要工作措施 。 关键词 ：设计策划、成本控制、设计质量管理、设计组织、设计评审机制 与所有的产品开发过程一样 ，房地产项 目开发一般可分为立项 行生产 ，对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形 决策阶段、策划和设计阶段、施工阶段、交付和运营阶段。一个房地 态是不同的。因此需要完整细致的策划。 产建设项 目的成功，取决于对项 目的良好决策和后续的组织实施，而 以住宅项 目为例具体来讲 ，在通过大量 的调研确定了购房客户 策划和设计阶段是将原则性的宏观的决策意图，落实到具体的微观的 目标定位和价格定位的情况下，首先需要研究建筑的功能如何满足使 设计图纸中，从而为施工阶段提供依据性技术文件的的过程。设计阶 用者的基本需求，然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化 段的工作具有承前启后的作用，既需要向前延伸到宏观策划层面，又 环境，调研生态环境 ，确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走 需要向后延伸到施工图纸的具体细节控制 ，是项 目开发成功的重要环 向；引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的 节。 优秀设计作品。 对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市 1．设计策划的重要性 场调研信息的前提下，需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和 房地产开发企业迫于资金压力 ，总是被压缩开发周期 ，很少有 目标消费人群 ，继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研 企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会 、城市环境、历 究工作的基础上，才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。 史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新 。速成的设计、速成的 而在方案设计过程中，从客流、物流动线安排，到店铺形态和组合布 房地产产品，又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建 置、面积分配 ，到公共空间设施 的策划 ，开发企业在整个过程中都需 筑面孔，无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异 要用心策划，组织和引导设计单位进行设计。 而已。在市场的火爆过去以后 ，理性的购房者已日益学会全面评估产 随着低碳、环保、绿色 日益成为时代的主题 ，房地产企业还应 品内涵和价值 ，甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评 承担起社会责任，努力响应这一主题，不仅被动地履行各项新规范规 判。因此，房地产开发企业如果不重视开发建设项 目的前期设计策划 定的环保节能指标义务 ，而且主动创新 ，研究提升开发产品的科技含 工作 ，其长期发展利益必然受到局限。 量，努力实现绿色环保人居环境。 对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开 发项 目而言，开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为 3．设计阶段的成本管理和措施 明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发，如果在前期设计策划和 建设工程造价管理涉及到建设项 目的各个阶段和各个环节，其 设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计，那么，施工阶 中，实行以设计阶段为重点的建设项 目全过程投资控制最为关键。成 段、招商阶段必然会遇到瓶颈，不得不调整、变更以适应市场。而盲 本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。 目建成的项目在投入运营后更会 自食其果，商业设想无法实现，商业 成本