第八章 土地转让.pptVIP

上次课回顾 国有土地使用权出让的概念及特征 国有土地使用权出让的基本原则 国有土地使用权出让的程序和方式 国有土地使用权出让合同 划拨土地使用权出让法律规定 集体土地使用权的出让 问题 国有土地使用权出让的概念？ 国有土地使用权出让的原则？ 国有土地使用权出让的方式有哪些？ 土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为 原则 充分合理利用、经营土地原则 平等、自愿、有偿原则 国家主权神圣不可侵犯原则 方式 协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 第八章 土地使用权转让 国有土地使用权转让概述 国有土地使用权买卖 国有土地使用权交换、增与、继承 国有土地使用权的入股、合营 划拨国有土地使用权转让 集体土地使用权转让及入股、合营 第一节 土地使用权转让概述一、概念《出让转让条例》第19条：土地使用权转让是土地使用者将其土地使用权再转移的行为。《城市房地产管理法》第36条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法形式将其房地产转移给他人的行为。 总之: 国有土地使用权转让是指国有土地使用权人依法将其使用权转移给他人的行为，是国有土地使用权的一种处分方式。 转让的形式 买卖 交换 赠与 继承 二、与出让的联系与区别 联系：转让是以出让为前提,都是转移财产权的行为。 区别： 法律关系主体不同。出让一方是土地所有者，另一方是土地使用者；转让的双方当事人都是土地使用者。 2.出让金与转让费的构成及反映的关系不同 出让━━地租，不是劳动的产物 转让━━出让金、土地使用者的投资及其孳息、经营利润 3.转让不对国家的土地所有权产生任何影响 三、转让的原则 国有土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移； 国有土地使用权与其他地上建筑物、其他附着物所有权随之转移； 国有土地使用权转让年限不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限，并签订合同； 转让的原则（续） 国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，都要依照规定办理过户登记； 国有土地使用权转让价格应由地产评估机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让国有土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税； 转让的原则（续） 国有土地使用权转让后，需要改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的，应按照《出让转让条例》第18条的规定办理，即“应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。 四、国有土地使用权转让的条件 整宗转让的条件━━《城市房地产管理法》 以支付全部土地使用权出让金 取得国有土地使用权证书 按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上 对已建成的房屋，应持有房屋产权证书 四、国有土地使用权转让的条件（续） 成片开发土地转让的条件 按照合同约定，已支付全部土地使用权出让金 取得国有土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件 四、国有土地使用权转让的条件（续） 出让土地分割转让的条件 分割转让是指一整块国有土地使用权的局部转让，即一块国有土地使用权的部分转让。 分割转让时，除了符合出让土地使用权转让的一般条件和要求外，还必须经地政部门及房地产管理部门的批准。 四、国有土地使用权转让的条件（续） 划拨国有土地使用权转让的条件 国有土地使用者为经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或以转让所获收益地交土地使用权出让金 符合法律法规规定的其他条件 第二节 国有土地使用权买卖 一、国有土地使用权买卖的概念 国有土地使用者（原受让人）把符合国家法律规定的国有土地使用权与地上建筑物和附着物的所有权转移给第三人，第三人给土地使用权人支付相应价款的行为。 形式有协议、招标、拍卖三种。 二、国有土地使用权买卖程序 提出建议或申请 协议、招标、拍卖 签订买卖合同，明确双方的权利和义务 变更登记 三、国有土地使用权买卖合同 合同自身的特点：国有土地使用权买卖合同属于权利买卖，即买卖合同的标的是国有土地使用权，而非所有权；是一种要式合同 买卖合同当事人的权利和义务 出卖人的义务 交付国有土地使用权 保证土地开发程度达到有关法律规定和出让合同规定的标准 协助受买人办理有关产权转移手续 保证受买人取得的权利不受第三人追索 受买人的义务 按照合同规定