上海旧厂房改造经营思考 徐军.docVIP

上海三旧改造中旧厂房的价值 上海城市三旧改造的三大原因 一、城市产业升级 90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。 二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新” 从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。 当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。 三、特殊需求崛起 从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。 比如：标准办公 〉 soho兼备家居与办公功能转变 〉 loft追求大尺度，随意空间 上海三旧改造的政策咨询问答情况 1.问：什么是“三旧”？ 答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。 ? 2．问：为什么要开展“三旧”改造工作？ 答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。 ? 3．问：“三旧”改造工作的目标是什么？ 答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。 ? 4．问：“三旧”改造的基本原则是什么？ 答：“三旧”改造的基本原则是： （一） 政府引导，市场运作； （二） 明晰产权，保障权益； （三） 统筹规划，有序推进； （四） 节约集约，提高效率； （五） 尊重历史，客观公正。 5．问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？ 答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地： （一） 城市区域范围内“退二进三”产业用地； （二） 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； （三） 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； （四） 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； （五） 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； ? 6．问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？ 答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进： （一） 由政府纳入土地储备进行改造； （二） 原土地使用权人自行进行改造； （三） 市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。 ? 7．问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？ 答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。 ? 8．问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？ 答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。 ? 9．问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？ 答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。 ? 10．问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？ 答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。 11．问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？ 答：符合以下条件的用地可以完善用地手续： （一） 已纳入“三旧”改造范围； （二） 符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划； （三） 已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。 12．问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？ 答：分以下三个时间段处理： （一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；