2004年房地产上市公司经营业绩回顾.pdfVIP

特 别 关 注 2004年 F A N G D I C H A N S H A N G S H I U R 房地产上市公司经 B A N D 文/王月然 E V E L O P M E N T “121”号文件及银行提高准备金 的效果已经在房地产市场显现出来。根据国家统计局发 率等政策的实施，使房地产开发商的 布的“国房景气指数”显示，7月份“国房景气指数”为 资金运转和经营性举债遭遇瓶颈， 105.25点，比6月份微升0.07点，比去年同期下降2.02 2004年为配合宏观调控的一些相关政 点，这为2003年以来的最低点。建设部2004年9月20 策，如终止经营性土地协议出让、实行 日发布的中国当前房地产市场运行情况显示，今年1～8 “招拍挂”市场出让和控制新增土地规 月，全国房地产开发投资7184.6亿元，同比增长28.8%， 模，严格控制房地产开发贷款、提高项 比一季度回落了12.3个百分点，全国房地产投资增幅明 目自有资金，严格监管建筑企业贷款 显回落，并逐步趋于稳定，宏观调控成效已经显现。2004 和住房消费贷款等政策的陆续出台， 年10月28日央行上调了存贷款利率，由于加息幅度较小， 使得严重依赖土地和资金的房地产行 因而不会使房地产行业需求出现突变，但是将在一定程 业受到强大的冲击，这不仅增加了开 度上抑制销售增幅，同时由于加息提高了开发商的资金 发商的土地储备成本，还增加了房地 成本，将对房地产企业的利润产生较大影响，进而引发 产开发商的资金压力，提高了房地产 房地产行业的结构调整，从而促使行业集中度提高。考 行业的进入门槛，促使房地产行业重 虑到政策的滞后效应，预计明年房地产行业将经历更为 新“洗牌”。这对于拥有银行间接融资 剧烈的动荡。房地产行业内企业将趋向于规模化、集团 渠道和资本市场直接融资渠道的房地 化方向发展。 产上市公司意味着难得的发展机遇， 一、2004房地产板块上市公司表现 随着有限土地储备进一步向有资金实 虽然频频遭受政策宏观调控，2004年上半年房地产 力的开发商手中汇集，众多资金、资质 行业的热度却未减退，房地产市场呈现供需两旺的景象。 不够的中小开发商可能落马，“马太效 据统计，1～8月的全国商品房价格仍持续13.5%的涨幅， 应”将会显现，房地产行业的集中度将 房价稳中有升而成本基本未变，房地产毛利率进一步提 进一步提高。 高。但房地产上市公司的经营业绩却出现分化，与一片 2004年，为抑制固定资产投资过 大好的房地产市场形势有些背离。根据沪深两市的上市 热，国家通过控制信贷资金发放和严 公司披露的2004年度中报，从事房地产开发的61家房地 格土地供应制度等一系列相关政策， 产上市公司平均净资产收益率（加权平均）为2.43%，每 为房地产行业“降温”。此次宏观调控 股收益0.056元。两项指标虽然都比2002年、2003年同 16 城 市 开 发 12.2004 URBA N DEV ELOPMENT 特 别 关 G O N G S I J I N G Y I N G Z H U A N G K U A N G H U I G U