房地产开发与经营可行性研究报告.docVIP

房 地 产 开 发 可 行 性 研 究 报 告 一、总 论 一．项目背景 1.项目名称:水木花都 2.承办单位概况 承办单位是“有家”房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 “有家”房地产开发集团公司的经营宗旨是： a 文化型：着重突出生活模式和世界建筑文化的个性风格，以内涵为影响市场的力量； b技术型：利用技术优势，建造生态节能住宅，并以此为卖点； c环境型：以得天独厚的环境优势为开发产品的核心； d质量型：因为顾客对房地产产品质量非常重视，所以大多数的房地产开发商在面对顾客时都推从这一理念； e感官型：致力于建造鲜亮的建筑，以此吸引顾客的眼球； f适用性：建设目的是迎合中低收入顾客的需求，并以此维持自身运转； g经济性：政府主导企业在政策范围内建造价格低廉的小面积住房； h异类型：有别于其他企业的建造和销售方式吸引上层的顾客； i综合型：在行业的领先技术基础上营造良好的人居环境，并以此作为产业发展的长期基础理念。 二．项目概况 建筑设计 “水木花都”的设计采取现代主义建筑风格。 本次研究的土地中心储备地块共16块，小区为两幢15层的小高层，1，2层设计为商铺，1层用于经商，2层用于堆积货物或小憩场所。3-5层设计为娱乐场所，因地处城市学院，源清中学和树人大学旁，根据这几所学校的性质和消费人群，可适用于桌游吧，桌球俱乐部，KTV，中低档饭店等。5-15层设计为办公楼，3梯8户，单间面积130M2，适用于单间起步阶段的小公司和整层大公司。两幢建筑物中间可设计为小区大门。 小区内共分12幢15层小高层在小区中呈U型分布。两梯4户，中间两户为loft户型，可减少建筑面积，Loft户型单层带入户花园，双层带挑高花园。边套为商务公寓，商务公寓带阳台，动静区位划分明显。Loft户型套内面积为86M2,层高5.6M,商务公寓为96M2。 小区南北通透，每幢之间距离远，采光条件好。人车分流，带地下车库。 景观设计 U字型小区中心偏西方向为2000方中心花园，中心花园后侧靠近小区北面为一800方茶吧，书吧。花园东侧搭建一个8000方人工湖。湖上小桥流水，玲珑有致，四面贯通。除去主干道为石板路，其余地方均设置草坪，草坪上种植适当树木，营造出人与自然和谐的氛围。 设计概况 物业类别：住宅，商铺，商务公寓 建筑类别：小高层 地理位置：拱墅区蔡马新村西 占地面积：64000平方米 容积率：1.8-2.0 绿化率：35%左右 交通情况：K63路，靠近上趟高架旁 k816，Y8路终点站 户数：780 均价：19000 三．研究的目的与方法 1，研究目的 本研究本着专业。客观的原则和态度，研究蔡马新村的建设现状和储备土地现状，通过进行宏观市场情况研究，土地市场供求状况研究，对项目进行竞争力分析，准确定位及土地经营策略研究，重点明确项目投资收益、开发进度（土地出让进度土地整理和工程开发进度），资金计划等因素，对“水木花都”的规划设计提出建议，并对储备土地的开发管理模式提出可行性依据和建议，提出项目的可行性评估报告。 2，研究方法 比较分析法 定性定量分析法 实证分析法 研究工作过程中根据各个阶段的工作特点采取不同的研究方法，其中市场调研部分主要采取专家访谈、现场勘察、专业资料研究等方法。 四．项目宏观环境因素分析 1、政策环境 （1）财政政策 2011年我国的财政政策主要有以下六个方面 继续实施积极的财政政策 在保增长的同时，把结构调整放在更加突出的位置。扩大国内需求特别是消费需求，切实保障和改善民生，提高自主创新能力，加强节能环保，确保国民经济平稳较快发展。一是保持适度的公共投资力度。优化投资结构，重点支持“三农”、保障性安居工程、教育、卫生等社会事业、节能减排、自主创新等。增强消费对经济增长的拉动作用。二是调整收入分配格局，提高城乡低收入群体的收入水平。三是完善家电下乡、汽车摩托车下乡政策，推进汽车、家电“以旧换新”，促进扩大消费需求。四是促进对外贸易平稳发展，扩大重要资源、先进技术和关键零部件等的进口，增加国家重要战略资源储备。五是加强财政、货币、产业政策之间的协调配合，发挥政策合力。 大力促进农村改革与发展 一是完善支农补贴政策并加大投入力度，增加农民收入。二是进一步完善配套措施，确保粮食最低收购价政策顺利实施。充分发挥最低收购价粮食对市场的调控作用，保护种粮农民利益。三是大力支持发展现代农业，支持农产品质量安全建设，促进农业技术推广和农业科技成果转化，加大农村劳动力转移培训和农民科技培训力度。四是支持农村教育、社会保障、医疗卫生、文化等社会事业发展。 着力保障和改