房地产考试重点分析.docVIP

1,房地产的属性：1房地产位置的固定性；2房地产使用的耐久性；3房地产的异质性（独特性）；4土地供给的稀缺性；5房地产投资与消费的双重性；6房地产的相互影响性；7房地产的易受限制性；8房地产的难以变现性；9房地产的保值增值性. 房地产在国民经济中的定位：1房地产业是国民经济的基础产业；2房地产业是国民经济的支柱产业。 房地产业在国民经济中的作用：1为国民经济发展提供重要的物质条件；2房地产业的发展能带动其他相关产业的发展；3改善人们的住房条件和生活环境；4加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；5有利于优化产业结构，改善投资硬环境；6有利于扩大城乡就业；7可以增加政府财政收入。 房地产业开发与经营的特点：1房地产开发经营活动的复杂性（活动协调的复杂性，项目操作的复杂性）；2房地产业开发经营的区域性；3房地产业开发经营活动的长期性；4房地产业开发经营活动的资金密集性；5房地产业开发经营活动的高收益性和高风险性；6房地产开发经营活动的政策性。 房地产开发与经营的参与者：1政府；2房地产开发主体；3土地使用权人；4投资主体；5金融机构；6建筑承包商；7专业顾问；8消费者。 房地产开发行业相关政策的变化：1土地使用权获取方式发生变化；2自有资本金比例提高；3房地产开发经营业务链的分割重组；4房地产开发经营程序发生变化。 房地产开发经营新程序划分：土地储备开发（准备工作，行政审批，项目实施与交付）；房地产二级开发(投资决策，前期工作，项目管理，经营与业务管理)。特征1土地开发市场脱离了土地供应市场2土地供应更加透明化3程序更简练,更有利于监管4有效减轻了房地产开发经营成本并降低了风险 土地使用权获取模式：1参与土地出让竞争；2在建项目收购；3入股项目公司。 三控两管一协调：成本控制，进度控制，质量控制，合同管理，安全管理，全面组织协调。 土地储备开发实施方案主要内容：1项目基本情况；2编制依据；3项目市场分析；4土地储备开发实施主要内容及开发进度；5征地工作实施方案；6拆迁工作实施方案；7市政建设实施方案；8土地供应方案；9投资方案；10项目管理方案；11重要事项说明。 土地储备开发实施主题的类型：1土地储备中心自主开发模式2社会企业项目管理模式 3社会企业带资开发模式 分或全部资金来源于社会企业，政府与企业共同承担风险，共享收益，由政府主导企业负责建设管理。 建设项目用地预审的主要审查内容：1建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律法规规定的条件；2建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；3建设项目占用耕地的补充耕地初步方案是否可行；4征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟建安排情况；5经省级以上人民政府批准的能源，交通，水利等基础设施建设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及相对规划实施影响评估报告等是否符合法律法规的规定。 项目立项：根据《国务院关于投资体质改革的决定》，在《政府核准的投资项目目录》内由企业投资建设实行核准制的项目需向政府提交项目申请报告不再经过批准项目建设书，项目可行性研究报告和开工报告的程序对于《目录》以外的企业投资项目实行备案。 规划意见申报：主要有控制性详细规划调整和规划意见书办理两项工作。 控制调整工作程序：1申报材料准备；2预审与公示；3控规调整审查与报批；4控规调整审批通知书领取。 规划意见书办理步骤申报材料准备；2申报受理；3审查与决定。 专业意见征询事项：1交通影响评价；2环境影响评价；3林木处理意见；4文物保护意见；5市政综合咨询。 征地报批环节：征地方案公告；征地调查；征地补偿方案公告；征地听证；征地报批。 征收耕地的补偿费用：土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前。 临时三通建设：1临时用路；2临时用电；3临时用水。 拆迁补偿方式：1货币补偿，补偿款按被拆迁房屋的重置新价和基地的区位补偿价确定；2房屋补偿，经村委会或村民代表会议讨论通过报乡镇政府批准后可以按照被拆迁房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人的家庭人口情况安置。 大市政建设总投资：项目通上水，通下水，通热力，通电，通信，通燃气，通路及场地平整费用。 土地储备开发成本：1项目前期费用；2征地拆迁补偿费；3大市政工程费用；4其他费用（拆除清运费，入市交易费用等）；5不可预见费；6贷款利息和税金。 建筑规划要求：使用性质要求；控制规模要求；控制高度要求；控制层数要求；退让距离要求。 房地产投资类型：1房地产直接投资（房地产开发投资（土地开发投资，商品房开发投资），房地产安置投资）；2房地产间接投资。 房地产开发投资目的：为了完成房地产开发后进行销售，以获得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利，在房地产价格