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贵阳高尔夫综合开发项目 可行性研究报告 目 录 目 录 i 第一部分：项目概况 1 一、 项目综述 1 二、 项目基本情况 1 (一) 项目区位 1 (二) 项目四至 1 (三) 土地性质 1 (四) 规划条件 1 三、 项目宗地现状 1 四、 项目周边概况 1 (一) 交通 1 (二) 资源 1 (三) 配套 1 第二部分：出让条件 1 一、 项目合作条件说明 1 (一) 合作基本情况说明 1 (二) 合作运营方式说明 1 (三) 合作运营风险评估 1 二、 项目宗地出让方式 1 (一) 出让方式 1 (二) 出让程序 1 (三) 出让底价与付款方式 1 (四) 竞争对手分析 1 第三部分：市场分析 1 一、 贵阳市房地产发展宏观环境分析 1 (一) 生产总值 1 (二) 产业结构 1 (三) 城市投资 1 (四) 城市消费 1 (五) 旅游发展 1 二、 贵阳市房地产整体发展现状解析 1 (一) 房地产开发投资 1 (二) 商品房建设概况 1 (三) 商品房供需形势 1 (四) 商品房价格变化 1 (五) 商品房需求结构 1 三、 区域房地产市场及高端物业解析 1 (一) 城市空间及市场发展方向 1 (二) 别墅物业发展现状 1 (三) 度假物业发展现状 1 四、 影响项目开发的重要机遇 1 (一) 省会城市，中心之都 1 (二) 旅游城市，避暑之都 1 (三) 三个千亿，升级之都 1 (四) 一体交通，便捷之都 1 (五) 高尔夫高端配套，政府支持 1 五、 市场分析结论 1 第四部分：项目优劣势分析及定位思考 1 一、 项目SWOT分析 1 (一) 优势（Strength） 1 (二) 劣势（Weakness） 1 (三) 机会（Opportunity） 1 (四) 威胁（Threats） 1 (五) SWOT分析小结 1 二、 项目定位思考 1 (一) 整体定位 1 (二) 高尔夫配套的经营方式 1 (三) 产品定位 1 (四) 客户定位 1 (五) 产品初步价格定位 1 第五部分：规划设计初步分析 1 一、 规划设计的可行性分析 1 二、 规划设计的初步概念 1 (一) 整体设计初步概念 1 (二) 高尔夫球场设计初步概念 1 (三) 建筑设计初步概念 1 第六部分：项目开发及销售计划 1 一、 项目整体开发计划 1 二、 项目工程计划 1 (一) 工程进度计划原则 1 (二) 整体工程进度计划 1 三、 项目销售计划 1 (一) 销售进度计划原则 1 (二) 整体销售进度计划 1 第七部分：项目资金计划预测 1 一、 项目技术经济指标 1 二、 项目投资估算 1 三、 销售回款 1 四、 资金来源与运用 1 五、 借款还本付息 1 第八部分：项目经济分析 1 一、 盈利能力分析 1 (一) 静态盈利能力分析 1 (二) 动态盈利能力分析 1 二、 敏感性分析 1 (一) 盈亏平衡点分析 1 (二) 敏感性分析 1 三、 现金流流量分析 1 第九部分：结论及建议 1 第十部分：附件 1 一、 附表1：项目成本明细表 1 二、 附表2：项目损益表 1 三、 附表3：项目全部资金现金流量表 1 贵阳高尔夫综合开发项目可行性研究报告 第一部分：项目概况 项目综述 贵阳高尔夫综合开发项目位于贵州省贵阳市东北部，原为贵阳三联乳业有限公司奶牛场（贵阳市农业试验中心区域），属国有农业用地。 项目总占地面积3540亩，分为高尔夫及学校建设用地与商品房建设用地两部分。其中高尔夫及学校建设用地1543亩，拟建为18洞高尔夫球场及12年寄宿制国际学校；商品房建设用地1997亩（包括少量水面）。商品房建设用地整体容积率为1.0，可实现商品房总建筑面积133.14万平方米（包括幼儿园、会所等社区配套，不包括学校以及地下建筑），拟建成包括别墅、洋房以及小高层等丰富物业形态的高端综合社区。 项目与市中心区的直线距离约为7公里，车行约20分钟。 图表 1 项目城市区位示意图 项目基本情况 项目区位 项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯一一个中心城市；是西部大开发国家重点建设的南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心城市之一；是泛珠江三角洲的重要组成部分。在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。 图表 2 项目城市区位示意图 项目所处的城市内部区位属于贵阳市高新技术产业开发区、后备工业区和观光农业旅游区，占据了贵阳市现实生产力重新布局升级战略——“两翼、两点、三通道”中的一翼一点一通道，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要拓展区域之一。 图表 3 项目城市内部区位示意图 项目所在地距贵阳市中心约7公里，至贵阳龙洞堡机场（4D级国际机场）约12公里。片区内已