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华联 钱江时代广场中心可行性研究报告兼项目建议书 ? 中外合资杭州华联经济开发有限公司 华联. 钱江时代广场中心 （江干区钱江新城杭政储出） ? 可行性研究报告兼项目建议书 ? ? ? ? 二00五年二月二十八日 目录1?总论1.1? 合资各方概况1.2? 合资公司概况1.3? 编制依据1.4? 主要技术经济指标1.5? 主要结论与建议2?项目背景与必要性? 2.1? 项目背景? 2.2? 项目开发的必要性3?市场预测与营销设想3.1? 写字楼市场分析3.2? 宾馆、饭店业市场分析3.3? 商场市场分析3.4? 营销设想4?自然条件? 4.1? 项目地址? 4.2? 自然条件5?建筑设计方案? 5.1? 项目范围与开发规模? 5.2? 项目方案设计6?环保 、消防和安全? 6.1? 环境保护? 6.2? 消防? 6.3? 安全防范7?建设进度初步设想? 7.1? 项目实施进度? 7.2? 项目建设与运行管理8?投资估算和资金筹措? 8.1? 估算说明8.2? 投资估算和使用说明8.3? 资金筹措9?财务评价? 9.1? 销售收入的估算? 9.2? 总成本费用的估算? 9.3? 销售税金利润及分配? 9.4? 财务盈利能力分析? 9.5? 不确定性分析 附表、附件 ?? 1? 总论1.1?合资各方概况? （1）中方：　浙江华联三鑫石化有限公司成立于2003年3月，是由华联控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金： 9.7亿元人民币。 　　公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。 目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，华联三鑫石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。 ?（2）外方： 怡胜投资有限公司 （NATURAL VICTORY INVESTMENT INC.） ? 注册地：??? 英属维尔京群岛? 法定住所：? 英属维尔京群岛法定代表人：包铁平公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2? 合资公司概况企业名称：杭州华联经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租华联?钱江时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江华联三鑫石化有限公司??? 66.56％????????? 怡胜投资有限公司??????????? 33.44％组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快杭州钱江新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。1.3? 编制依据? 1、杭州市国土资源局， 国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。? 2、杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。? 3、杭州市国有土地使用权出让合同。? 4、杭州市钱江新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。? 5、合资协议书。? 6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.4? 主要技术经济指标总用地面积?????????? 48067平方米总建筑面积??????????? 约170064平方米???? 宗地组成?占地面积（M2）?建筑面积（M2）?容积率?建筑密度?绿地率D－02－1?6037?36222?6?35%?25%D－02－2?6472?38832?6?40%?20%D－03?13141?32852.5?2.5?25%?35%D－04?10868?21736?2?25%?35%D－07?11549?40421.5?3.5?35%?25%合计?48067?170064?3.5??注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。项目总投资额???????????????????? 12亿元人民币1.5?主要结论与建议1、?根据杭州市《钱江新城详细规划》定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性， 反映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1） 东南面钱塘江和城市绿地， 城市副