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金域蓝湾营销策划提案 二00六年三月二十一日 目 录 前言 第一篇 市场及项目分析 一、?长沙市房地产市场概况 1、?宏观经济运行及产业结构的变化 2、?政策法规及城市发展规划对 长沙房地产市场的影响 3、?长沙房地产住宅市场的发展趋势 4、对“金域蓝湾”规划方案的理解与优势提炼 二、本项目SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析 1、项目优势?(Strength) 2、项目劣势?(Weakness) 3、项目机会?(Opportunity) 4、项目隐忧?(Threat) 第二篇?项目定位及产品修正建议 一、项目定位 1、区域属性与产品定位 2、主力客户群体定位 二、产品修正建议 1、户型设置 2、景观及配套 前 言 随着金域蓝湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的筹备与开工准备工作。我们在对金域蓝湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成金域蓝湾的销售与服务工作。 第 一 篇 一、?长沙市房地产市场概况 此外，城市外来人口的购买需求也不容忽视。据统计，按照新的城市总体规划，未来20年内，长沙市建成区面积要达到350平方公里，城区人口350 万。从2001年4月开始，长沙市降低了外来人口落户长沙的“门槛”，越来越多的外地人成为新的长沙人。仅邵东县近两年以投资者的身份落户长沙的就有4000多人。长沙市目前外来人口购房的比重约为15％，已经形成了一个稳定的外相型的购买群体，这种因城市化水平的提高，而产生的住房需求对市场的拉抬作用非常的显著。 2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积今年将会达到800万m2 。 4）今年上半年长沙房地产业的投入估计将近达到100个亿，今年全年应该是超过200个亿，将会达到220个亿左右。那么它的特点是长沙房地产业投入的增幅在下降。二是房产交易量基本平稳，房地产的价格为基本合理。 6）2005年全市房地产投资概况：??? 2005年全市新成立房地产开发企业180家，其中注册资金在800万元以下2家，注册资金在800-2000万元（含800万元）的130家，注册资金在2000-5000万元（含2000万元）28家，注册资金在5000万元（含5000万元）以上的20家。其中外省或外商开发企业35家。2005年长沙共完成房地产开发投资220.75亿元，比2004年同期168.81亿元增长30.77％。 7）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积长沙今年将会达到800万m2 。 9）住宅各种户型空置情况分析住宅空置比例下降，而商业营业用房空置比例上升。至2005年12月底商品房空置面积为131.16万m2。其中：住宅空置面积为50.06万m2 ，占总空置面积的38.17%，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的47.07%；办公楼空置面积为10.25万m2 ，占总空置面积的7.81%；商业营业用房空置面积为46.86万m2 ，占总空置面积的35.73%，而上年同期商业营业用房空置面积只占总空置面积的22.3%；其他用房空置面积为24.01万m2 ，占总空置面积的18.31%。 在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积60 m2以下的户型其空置面积占其竣工面积的1.29%，单套面积在60m2-80m2的户型其空置面积占其竣工面积的1.95%，单套面积在80m2-100m2的户型其空置面积占其竣工面积的3.73%，单套面积在100m2-120m2的户型其空置面积占其竣工面积的3.57%，单套面积在120m2-150m2的户型其空置面积占其竣工面积的4.16%，单套面积150m2以上的户型其空置面积占其竣工面积的13.15%。占总空置面积的22.3%。 住宅空置情况按价格分析 老百姓在购房方面理想中所能接受的价格和面积：通过市研调查，老百姓在购房方面，能够接受的价格基本集中在1500—2000、2000—2500、2500—3000（元/ m2 ）三个价格段，分别占被调查人数26％、34％、25％。而想购买的住宅面积基本集中在80—100、100—120、120—150（ m2 ），分别占被调查人数的29％、38％、17％。 从以上分析可以看出，大户型和单价高的住宅空置比例较高，造成这种情况的主要原因是