可研报告7.3下午.docVIP

中铁二十三局集团第二工程有限公司 齐齐哈尔市劳动湖南扩用地A-09 地块房地产开发项目可行性研究报告 齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司 2013年6月22日 目 录 附件： 附件有限公司本报告编写人员声明 郑重声明： 1、 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司 统一的《房地产可行性研究报告模式》进行编写。 3、已形成意见和结论。 4、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 序 言 2012年初到2013年6月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查、分类立项普查、重点调查、入户访问、随机抽样调查、分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据、调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时、有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作提供即时、有效的决策依据和建议 1．策划的目标： ?地标：创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力； ?典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范； ?现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证公司的现金流。 2．基本策划思路 ?在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件； ?从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路； ?做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等； ?对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 3．本策划需解决的问题： 本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 ?如何达到发展商的战略目的与短期战术目的； ?怎样做出正确的市场定位； ?怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性； ?现金流如何实现。 4. 政府优惠政策 同意拍地款一次性先预交全款的二分之一，另二分之一款额需交10%作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。 5. 项目建设背景 根据局集团公司产业结构调整的要求，结合二公司的实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司——齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地“A-09”地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔一流的、高品位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真的市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。 第一篇 齐齐哈尔市房地产市场概况简析 1.1、齐齐哈尔市基本情况概述 1.1.1自然概况 1、区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。全市总面积 42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。 齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕 ，地势呈马蹄型 ，两侧高，中间低，由北向南逐步下降 。地形主要为平原（ 含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的