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将问题分析到细微才更容易出位 —— 桃源居6区开发研究报告 宏观大势与近期动态 国家宏观调控抑制局部地产过热，利率二次上浮 物业税将在近期展开试点，深圳是一个 深圳全面城市化启动，“大深圳”趋势既定， “关” 渐模糊化 商品房需求整体保持平稳增长住宅市场整体供求基本均衡 深圳土地供应更加紧缩，仍集中在关外 市区客户关外置业比例进一步提高，“西移”或“外移”明显 价格整体逐年攀升，关内外价差在缩小，但仍差距较大 新近出台相关政策整顿房地产市场，限制恶性炒作促使地产泡沫，包括限制预售证拿到前认筹、广告规范等 住宅产品及营销特性 品牌大发展商进驻，品质大幅提升，但总体与市区仍有一定差距 主力户型为2-4房，以实用型及舒适型为主 产品相对中规中矩，特色产品相对缺乏 营销包装及展示尚待加强，营销节奏控制意识一般 宣传途径强化地缘宣传，大众媒体适当渗透 开发商之间内部沟通广泛，信息相对公开 深圳2002年前别墅市场情况 深圳未来预计供应的豪宅项目列表 京、沪、深市场潜力及别墅市场情况 与深圳相比，北京和上海的别墅市场规模则要大得多。 据中国房地产指数系统报告，1994—2003年十年间，北京开发了1,200万M2别墅；2004—2006年，北京还将有650万M2别墅推向市场。 上海在1994—2003年开发别墅面积850万M2，仅2003年上半年的别墅供应量即达270万M2；其中新增供应面积为162.7万M2，占地面积约485万M2。 市场总结 户型需求及实际销售对比 两图对比看出，客户需求面积段集中在100-125平米段，而较小面积段集中在80平米左右，较大面积段在140平米左右，但量有所缩减；其余面积短的需求比较少，均不足5%。到访即成交客户需求虽有一定的诱导因素，但仍较有代表性。 2004年秋交会中原调查显示，79和109平米需求最大。 后继开发户型配比建议参考：以106-125平米的3房及“3+1”房的需求为主（6成左右）；以76-95平米的2房及紧凑3房的需求（占2成）、126-160平米的4房及其以上大平面的需求（在1成半左右）为辅，设置少量的条件比较好的250平米左右的大平面或复式单位（半成）。 客户群构成情况 期间到访及成交客户仍以西乡为主，且成交比例高于到访比例。其次是福永、公明和沙井的客户，再次为新安、龙华及其他乡镇的客户。南山和福田的客户合计占到1成多。 客户群的构成与2003年相比无显著变化，关内客户比例未有明显增加。 预计因项目05年整体运作战略，预计项目的主要客户仍是宝安区域为主。但从06年开始，随着宝安中心区的大量人口进驻及大深圳格局的进一步形成，预计桃源居的客户群将更加广泛，需求更加多样化。 桃源居开发总结及展望 房地产销售流程培训课件 6区定位——户型及分配建议 多层小高层住宅： 与6区统一规划 户型设置：115M2三房:135M2四房=2:1，另依山设置户数不超过1成的多层情景洋房（参见万科城） 户型特色：在客厅或餐厅送露台，延展公共空间；4房要求全都带工人房 总价控制60-80万元 单体形态：1梯3-4户，5-12层左右多层、小高层（平层面积420M2左右） 客户来源：桃源居常规客户 A B C 北 小高层住宅： 户型配比及特色同上3房和4房，单体排布建议点式，如同山里面长出来的房子 6区定位——户型及分配建议 洋房别墅区——联排TH 户型设置：180-220M2 户型特色：突出附送面积特点，可采用坡地建筑、退台式等多种方式 总价控制200万以内，首付50万以内 特别关注点：车位、朝向、风水 客户来源：台商、公务员、私企老板、社区内有钱的换房人 A B C 北 洋房别墅区——宽景House 户型设置：140-180M2 总价控制100万左右 客户来源：经济实力有限的品味生活追求着 重点参看——万科城 独立别墅——建议尽量控制 户型设置：260-320M2，强化优越性和享受性 6区景观营造——山水共生 让景观可赏玩 山水之乐人所求也，在A区，除了营造登山径、瞭望亭外，增加一条缠绵的流水线以及人造湖泊，江增添6区的灵性。 雕塑造园小景：迎合高端客户的品味生活，以“生活意境”及“人与自然和谐共生”为主题。 A 北 因缺乏具体地形地势数据，户型配比统计较难开展，目前仅提供相对翔实的市场数据与大体定位开发建议，期望能待资料明晰后，再次开展深入工作。 另外，就项目容积率与宗地拆分问题，建议下次工作时能明确，以便开发定位研究更有针对指向性。 THE END! THANKS! 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ销 售 训 练 流 程 《2009年房地产营销策划大