黔北风情一条街可行性报告.docVIP

遵义市长征黔北风情一条街建设项目 可行性研究报告 第一章 总 论 一、项目背景 (一)、项目名称 遵义市长征黔北风情一条街建设项目可行性研究报告。 (二)、项目承办单位 遵义市红花岗区人民政府组建的“遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司”作为项目法人，公司的主要职责是负责黔北风情一条街开发建设及管理工作，公司注册资本金为1亿元人民币。 (三)、可行性研究报告编制依据 1、《遵义市城市总体规划》(1998-2020)； 2、《黔北风情一条街修建性详细规划》(2004)； 3、《遵义市红花岗区东部城镇土地评估报告》； 4、有关政策法律法规及规范、技术标准资料； 5、《关于编制可行性报告的委托书》。 二、项目概况 (一)、项目拟建地址 “黔北风情一条街”位于遵义市红花岗区北部326国道线两侧，东至326国道板山水库十字坳，南至王家湾，西至东联线与326国道交界处，北与长征镇坪丰村相邻，规划总用地面积46.95公顷。该区域紧临遵义市中心城区，贯穿该区域的326国道是连接湄潭、风冈、余庆、务川等县的必经之路。 (二)、项目建设条件 1、自然环境 遵义市红花岗区自然环境优越，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温15.1℃，1084.4毫米。 项目建设用地范围内基本以群山环绕地形地势为主，局部高差大，沿道路两侧形成若干山形环绕的窝凼，对形成一定规模的规划布局组团有其困难。 2、社会环境 长征镇经济基础较好，政府部门决定将此地段调整为沿街商业为主的开发项目，并依托其构筑新型综合步行旅游开发系统，以达到促进区域经济发展，提升城市品位，推动旧城改造的目的。 3、交通条件 区内交通便捷通畅，326国道公路穿越全境，形成了遵义市中心城区东出口交通网络，贵遵高等级公路城区联络线紧临该区域，两站一中心紧靠两站，该区域将是黔北交通枢纽和运输中心。 4、现状条件 现状用地范围内是一条宽12米的326国道穿越而过，道路两侧多以经营小型煤业为主，脏、乱、差严重。调整产业结构和提升城市环境是本次建设的出发点和归宿。 拟建场地范围内，无地下岩溶发育、断裂等不良地质现象，建设场址平坦，地震烈度小于6度，场地稳定性好，适宜建设。 三、项目主要指标 1、建设用地：32.3公顷(484.5亩) 净用地面积：25.7公顷(385.5亩) 建筑面积：217881平方米 绿地率：31.33% 2、运营开发周期：6年 项目总投资：8996.74万元 自有资金投入：2500万元 运营项目收入：20749.6万元 第二章 项目建设的市场分析及必要性 和可行性 一、市场分析 (一)、住房消费对象的分析 居住对象的分析，为居住区和住宅“产品”开发提供重要的参考值。它对住宅的档次定位，不同档次住宅的比例，不同房型住宅构成的比例、房型的面积大小，以及居住区的整体环境的定位等方面，具有不可忽视的重要性。它直接影响到发展商投资的规模和策略，也影响日后推出楼盘的销售业绩。 1、居民收入与消费水平 据红花岗区统计局公布的抽样调查500户市区居民家庭显示：1998年，红花岗区家庭平均每户全年收入已达2.11万元，平均月收入在1700元左右。市区居民人均生活费收入近5年平均每年增长12%，表明居民收入呈现相对增长趋势。 收入水平与住房消费存在特定的相关关系。当收入水平达到一定的程度时，居民在满足基本生活需求的基础上，对改善住房质量，对居住的环境要求，乃至居住地段的品味和档次，均会产生更高的需求。有资料显示，如果按收入层次分析，家庭月收入在800元以上(包括800元)的消费者有购房愿望的不足5%，这一收入层次的居民希望住房价格越低越好；而收入在1500~2000元以上者，10%的有近期内购房愿望。这一群消费者主要考虑的是改善居住环境，价格因素排在其次。目前，红花岗区家庭平均月收入已达到后一层次，即使把统计的“非平均因素”考虑在内，红花岗区住房消费的基础已经起步，逐渐到过渡成熟期。根据贵州信息中心的调查表明，全省城镇居民家庭的30%有购房意向，而遵义已达到40%。 遵义居民的消费构成中，耐用消费品的消费基本趋于饱和。居民消费需求正处在向新的消费层次跃升和积累阶段；在家庭平均月消费构成比例中的“恩格尔系数”正逐年下降，为住房消费打下了良好的基础。 2、红花岗区人均居住水平 据资料显示，现遵义市居民人均居住面积已达15m2。这一数据显然比以往有较大的改善，但与发达国家的人均居住水平相比和在2002年红花岗区率先在全市实现小康目标还存在差距。如果再把“非平均”的因素考虑在内，人均居住水平可改善的余地还相当宽广。遵义目前房地产市场起步较晚，发展缓慢，开发的市场住房成套率水平仍较低；要提高居住水平，一定程度上就要提高住房成套率。因此，可以预计，大众住房商品化程度，在目前