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青城乡房地产开发项目可行性研究 项目背景 项目名称：暂未定 可行性研究报告编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《成都市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 项目概况： 地块位置：此次拍卖土地为相临两块宗地A、B。两地共200000.1M2 A地东起青城电站，南靠桃花三组农田，西面紧临青城山。土地面积为32358.4M2 B地东起都江堰—青城山公路，南至灌溉渠，西至环山公路，北至桃花村三组土地。土地面积为167641.7M2。 建设规模与目标： 土地面积：300亩（200000.1M2） 容积率：区域平均容积率为0.5 开发周期：4~5年 登记用地性质：住宅 土地价格：起拍价格为15.4万/亩 建筑面积（预计）：总建筑面积：100000.05M2 使用年限：至2050年3月20日，还有45.61年 所有权证明：都国用（2000）字第0105、0107号 周围环境与设施 自然环境 A地 地势 有坡度，较为狭长且靠山 绿化 周围有树木、农田、山体绿化保存较完整 周围无工厂、烟囱、水流无污染 B地 地势 平坦，较为开阔，有农舍 绿化 有小片树林、农田 公路对面有一间青山制药厂，对该地无污染 人文环境 该对象所处地域的青城镇位于青城山风景名胜区边缘，临药王孙思邈纪念馆，环境优美，空气质量好，我固定污染，是中国的“长寿之乡”，是都江堰重点旅游开发实现优秀旅游城市的重镇，有三星级宾馆“青青园” 和“青城阳光”、“青城山水”等高档别墅开发项目。该镇是全国农业旅游示范区。且已规划建设一所三甲医院。 经济环境 宗地外“六通”（通上水、下水、电、讯、气、路），宗地内已达到建设开工条件。周围无商业中心，健身中心。宗地距镇上的邮局、电信营业网点200M左右。周围有数家渡假村及农家乐进行娱乐休闲活动。道路情况良好，为四车道柏油公路，通公交车。 周围楼盘情况： 青城山水： 别墅+公寓， 基本售完并已入住。均价3000元/ M2 青城阳光： 别墅+公寓 青城白鹭洲： 别墅+公寓 130~160 M价格在2600~2940元/M2 项目SWOT分析 优势及机会 该项目地处青城镇中心地区，应为镇发展的主打区域，周边的环境也有了很大的改善。 该地在青城山脚下，风景优美，空气清新，适宜居住。 公共配套设施也逐渐完善，与城市差距正逐步缩小。 周边项目“青城山水”、“青城阳光”、“青城白鹭洲”等项目的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性。 周边项目的成功开发为我们提供了很好的借鉴，使更多的人关注该区域的旅游房产。 劣势及威胁 拆迁成本控制及风险控制是该项目成功与否的关键。 市政设施有待近一步完善，否则日常生活将不是十分方便。 已有几家企业将与我公司竞争拍卖，可能将土地价格抬高，将不利于成本风险控制，盈利空间会缩小。 消费者会将既有的房产项目与我们的项目进行比较，眼光将会更加的苛刻。且已建项目环境工程已成型，将更能吸引消费者目光，项目间的竞争将会比较激烈。 市场分析 都江堰市概况； 都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地；青城山·都江堰已成功列入《世界遗产名录》，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”；年平均气温15.2℃，空气质量和水质常年保持国家一级水平，人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁，获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立，山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。区位优越，都江堰市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市。基础设施完善，境内拥有省级重点开发区—四川省都江堰科技产业开发区，以及四川、江苏两省政府支持建立的四川·江苏都江堰科技产业园，为四川企业与发达地区企业搭建了优势互补、共谋发展的合作平台，下设三个专业园区：青城桥科技产业园、青城山IT产业园和金凤材料工业园。开发区先后投入10多亿元，在核心区已形成了“三纵三横”的交通网络；区域内水电装机达100万千瓦，有变电站23座，供电能力强，质量稳定；天然气日供气能力达30万立方米，自来水