2010年5月18日张家口市高炮旅项目营销策划报告.pptVIP

谢谢聆听 Thanks for watching! 精品资料网（）成立于2004年，专注于企业管理培训。 提供60万企业管理资料下载，详情查看：/map.htm 提供5万集管理视频课程下载，详情查看：/zz/ 提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：/shop/ 2万GB高清管理视频课程目录下载：/12000GB.rar 高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。 咨询电话：020值班手机网站网址： 在线文档： 2、推广主题（slogan)： 典范建筑，城市向我看齐 3、视觉延展 视觉方案一 报广 报广 视觉方案二 户外广告 视觉方案一 户外广告 视觉方案二 售楼处 视觉引导展示 道旗 六、价格策略 为了能够科学合理的制定出本项目的售价，我司将结合本项目物业的特点，以及区域房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，使用 “综合品质评定法”定价的方法，对本项目的价格定位进行估算。 1、综合品质评定法 综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立数理模型，对各个项目的综合品质进行评定。 系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。 2、综合品质评定法的参考权重 区位 优劣 周边 环境 园林 景观 小区 配套 楼型 户型 物业 管理 道路 交通 整体 规划 25% 15% 10% 10% 15% 5% 10% 10% 3、项目综合品质评定 项目名称 区位优劣 周边环境 园林景观 小区配套 楼型户型 物业管理 道路交通 整体规划 综合品质 本项目 90 85 90 80 90 85 90 85 87.5 新东亚时代广场 80 80 75 90 80 80 85 90 82 金华怡园 75 80 75 75 80 80 80 85 78.25 奥林星城 80 80 75 75 80 80 85 85 80 佳境天城 70 70 70 75 80 80 60 80 72.5 通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质为87.5分，为各项目最高。 项目名称 销售均价 （元/平方米） 综合品质 可比均价（各项目均价/各项目综合品质） 本项目 3666 87.5 41.896 新东亚时代广场 3500 82 42.682 金华怡园 3200 78.25 40.894 奥林星城 3300 80 41.25 佳境天城 3100 72.5 42.758 4、项目可比均价 本项目的可比均价=各项目可比均价之和求平均值： （42.944+41.25+39.616+50.299+40.000）/5=42.821 本项目的销售均价=本项目综合品质*本项目可比均价 =84.75*42.821=3629元/平方米 由综合品质评定法得出： 本项目预期入市销售均价应在3629元/平方米左右。 1、全盘均价： 根据目前市场在售项目的数理分析结果，参考目前的市场条件，我司建议本案全盘均价为3600元。 此价格是在目前的市场情况下做出的分析结论，在市场环境没有大的变化的情况下可以达到。如果下半年市场转好，价格升幅较大，则全盘均价可以突破3800.如果市场形势转淡，则可以维持此均价不变但销售期适当延长。 2、开盘均价： 为了迅速打开市场，扩大知名度，在第一次开放房源时可以采用“多蓄客，少放房，低均价”的策略。在开盘时即形成抢购且很难买到的局面。迅速形成市场口碑，为后期的销售高价打下基础。 根据目前在售的竞争项目的均价比较分析，比较有把握形成上述局面的均价为3400元。 3、价格搭配： 一反张家口市的多层和高层价格倒挂的现状，针对张家口市多层抢手，高层难售的现状，采用“多层高价拉抬高层”的做法。多层住宅高品质定高价缓售，抬升社区品质，高层制定相对低价快售的策略。以高价的多层产品拉升项目的品牌价值与品质，而以相对较低的价格促销高层产品。 建议多层与高层的价差约为300元。 七、推售策略 1、本案17万的体量，须采用大盘营销策略。 大盘的开放策略一般都是从好的位置先开，比如本案的西北角临近胜利路的三栋多层与两栋高层，作为第一期，带项目品质为大众认知，知名度和美誉度扩大的时候，再逐次向东向南开放房源。 2、多层带高层，价格小步快跑，逐次开放。 共分二季五期逐次开放，商业部分与第四期同时推出，总销售期为两年，开放顺序如图所示：