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产经透视 中国商业地产融资途径简析 唐 静 （重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 400045） 【摘 要】本文简述了中国商业地产发展现状和对资金的需求特点，并详细分析了目前中国商业地产主要融资模式及存在的 主要问题，在此基础上提出了一些意见和建议。 【关键词】商业地产；资金需求；融资途径 一、商业地产的发展现状 权，且融资成本较高。（3）房地产信托。房地产信托是指信托投 （1）商业地产的概念。商业地产是具有地产、商业与投资三 资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥 种特性的综合性行业，它兼有地产、商业和投资三方面的属性， 有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或 既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的地产。广 者特定目的，以不动产或其经营的企业为主要标的，对房地产 义上的商业地产定义比较宽泛，包括酒店、商场、写字楼等都被 信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托融资规模 纳入到商业地产的范畴。狭义上的商业地产，即作为商业用途 小、融资期限短。（4）房地产基金。房地产基金是指通过发行基 的地产物业，包括各种零售、餐饮、娱乐等经营用途的地产。（2）金份额，将不确定多数投资者的小额资金汇集成大规模的信托 商业地产发展现状。从2000年起，商业地产首先兴起于北京、 资产，交由专门的投资机构管理，按照投资组合原理直接投资 上海、广州等几个经济比较发达的地区，并迅速蔓延到全国。据 于房地产业中的企业或项目。因受到国内政策以及国内企业运 国家统计局数据显示，2005年后，我国商业地产呈现出快速发作的不规范和房地产市场不透明的影响，海外地产基金在选择 展趋势，2010年1至11月完成投资额12675亿元，比上年同期合作伙伴时要求较苛刻，而且当前国内地产基金的发展仅处于 增长了41.9％，占房地产投资比重的29.8％，办公楼和商业营起步阶段，尚且缺乏相关运作经验以及法律制度的支持。 业用房销售面积分别增长了25.9％和35.2％，销售额分别增四、中国商业地产融资途径建议 长了48.4％和50.2％。 （1）合作开发融资。开发商寻找一家或几家有实力的企业 二、商业地产的资金需求特点 进行合作开发，是一种分散和转移融资负担比较好的方法。这 （1）资金需求量大，融资周期长。房地产开发对资金需求量 种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险大有益处。（2） 大，且投资周期长，而商业地产项目对资金的需求量尤其突出。 商业信用融资。商业信用融资是指企业利用其商业信用，在销 商业用地的土地使用权出让价格高，商业地产的规划设计水平 售商品、提供服务的过程中向客户筹集资金的行为，包括收取 要求高，建筑结构复杂且广泛采用新材料和新工艺，内部装修 客户的应付账款、预收账款、应付票据等。（3）辛迪加贷款融资。 和陈设奢华，这些都使得商业地产所需资金远高于普通住宅项 辛迪加贷款也称银团贷款，是指由两家或两家以上银行基于相 目或厂房项目。（2）投资风险大，融资成本高。住宅地产在房屋 同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理 出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业地产的回 行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。商业地产融资需求 收期长，延续到整个商业地产的存续期。商业地产融资规模大、 量大，一家银行很难满足其资金要求，而仅有一家银行贷款，银 融资周期长，投资商、基金、信托公司等资金提供方为保障资金 行承担的风险较大，通过银团贷款方式可分散风险，同时筹集 安全并实现较高收益，一般要求非常高的投资回报率，对开发 资金方便快捷。（4）商业抵押贷款支持证券（CMBS）融资。商业抵 商而言融资成本非常大。 押贷款支持证券（CMBS）是兴起于美国的一种房地产金融产品， 三、中国商业地产主要的融资途径及存在的问题 具体做法是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池 （1）银行贷款。中国房地产开发一直以来对银行贷款依赖 中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。 程度比较高，商业地产开发也不例外，这与我国的金融市场的 （5）其他建议。中国的金融市场机制尚未规范