2013港口土地开发与管理模式研究_张春生.pdfVIP

O R T 港航研究 PE C O N O M Y 港口土地开发与管理模式研究 □ 张春生 土地资源是港口实现可持续发展的重要空间载体。 行“招拍挂”的规定，港区内经营性土地必须进行竞拍。综 天津港具有发展港口地产业得天独厚的有利条件，港口 上所述，天津港土地管理体制的几次变革实质是在我国 总体规划陆域面积281 平方公里，已成陆域约137 平方 经济由计划经济向市场经济转变过程中，经历了经营性 公里。随着港口功能的不断完善和细化，港口用地结构呈 土地从无偿使用（划拨）向有偿使用的转变。 现多样化趋势。如何在新的形势下做好土地利用规划和 2.天津港土地开发模式 土地运营管理，从而实现港口可持续发展和土地利用的 随着港区土地管理模式的变化，天津港土地开发 效益最大化，成为天津港发展港口地产业必须认真研究 模式也发生了较大的变化。 目前，天津港的土地开发 的一个重要课题。通过探讨土地利用规划和土地运营管 （融资）是采用政府授予特许开发权，开发完毕招商引 理的相互关系,进一步寻找影响港口土地效益实现的关键 资的运营模式。即政府授权天津港集团公司（及控股子 因素和驱动力,可以为天津港土地资源可持续利用提供科 公司）进行土地一级整理，天津港集团公司（及控股子 学依据,对发展港口地产业具有重要的现实意义。 公司）负责融资建设，土地整理完成后，招商引资并出 让土地，收回投入连同政府返还税款用于下阶段滚动 一、天津港土地开发与管理的概况 开发。天津港土地开发主要表现出以下几个特点：一是 1.天津港土地管理模式的历史沿革 从开发（融资）主体上看，存在两级开发体系，开发公司 天津港土地管理模式是随着我国港口管理体制改革 的滚动开发压力较大。二是为实现财务平衡，各区域规 和土地使用制度改革而不断变革的。在上世纪80 年代， 划了综合用地。如东疆港区规划建设了东部综合配套 天津港由中央所属港口转变为由中央和地方政府双重管 服务区，集装箱物流中心规划建设了航运服务区，散货 理的港口，由天津港务局代表政府行使土地利用规划和 物流中心规划建设了商贸区。 三是天津港集团公司 管理的职能，主要采用划拨的方式供地，港区范围内的土 负责港区内土地的招商引资工作，土地开发成本收回 地全部归国家所有，土地使用权归港务局所有。上世纪 压力大。 90 年代后，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不 二、国内外港口土地开发与管理的经验 断完善，我国进行了土地有偿使用的改革，这一时期由天 借鉴 津港务局代表政府行使土地利用规划和管理的职能，港 口土地供应方式以协议出让为主。2004 年天津港进行 1.国外港区土地开发管理模式 “政企分开”改革后，天津港的土地规划和管理权被政府 港口管理有多种模式，其中地主港模式是世界港口 收回，改制后的天津港集团公司不再具有土地的行政管 管理模式的主流和发展方向。因此，国外地主港模式下 理职能。2006 年国家出台了经营性土地的使用权必须进 的土地管理经验，对天津港更具有借鉴意义。所谓“地主 27 港口经济 2013．7 港航研究 O R T PE C O N O M Y 表 1 航运发达 国家港口管理模式和土地政策 土地整理后开发公司招商引资，协议地价出