房地产开发企业竞争战略的选择.pdfVIP

总第 546 期 管 理 观 察 2014 年 7 月 第 19 期 Management Observer 上旬出版 房地产开发企业竞争战略的选择 张江涛 （河南科技大学 土木工程学院，河南 洛阳 471003） 摘要：本文认为中国房地产开发企业需要建立自身的竞争战略以应对日益激烈的市场竞争。因此本 文基于迈克尔·波特的理论研究了新形势下房地产开发企业的竞争战略。 关键词：房地产开发企业 三大竞争战略 五力模型 1. 美国学者的理论 开发和房屋建设等行为，房地产产品的开发需要资金、 土地和相应的专业知识的高度集成。房地产开发所需的 美国学者迈克尔 • 波特 （Michael E. Porter）的理 专业知识包括两方面：产品商务运营方面涉及市场需求 论在中国当前的公司治理中被广泛应用，其中最重要的 调查、项 目方案咨询论证、可行性研究以及后期的产品 是五力模型理论和竞争战略理论。波特的五力模型理论 运营销售和物业管理等；产品实体开发方面涉及勘察设 认为一个行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量， 计、项 目建造、项 目监理、工程验收等。总体来看，房 这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。五种力量分 地产开发行业并无太多高新技术含量，技术方面的进入 别为进入壁垒、替代品威胁、买方议价能力、卖方议价 门槛较低。只要解决了土地和资金问题，那么从事房地 能力以及现存竞争者之间的竞争。波特的竞争战略理论 产开发就没有什么难度。而土地问题又可以靠资金来解 则包括三大竞争战略：成本领先战略、差别化战略和专 决，所以只要资金实力雄厚的社会经济组织，都有能力 一化战略。 进入房地产开发行业。也就是说房地产开发行业的进入 壁垒较低。 2.房地产开发行业竞争战略分析 中国国家住房体系设计是这样的：低收入者的住房 问题用保障性住房解决；中等收入及以上者的住房问题 1992 年至 2008 年，房地业在 中国的经济发展 中 要依靠商品住房解决。从全行业来看，能够对房地产行 处于非常重要的位置：行业投资额逐年加大；商品房 业产品形成较大冲击的只有保障性住房 （如廉租住房、 竣工面积不断增加；行业关联度大。房地产行业 自身 经济适用住房等）、小产权住房和集资建房。但是第一， 也非常繁荣：市场交易活跃；房价逐年上升；甚至出 大量建设保障性住房可能冲击商品房市场，因此过于依 现局部过热。总体来看，这一阶段中国房地产行业长 赖土地财政的地方政府对此消极怠工，尽管地方政府制 期 以来都处于繁荣周期。大多数房地产开发企业只要 订了规模庞大的保障性住房规划，但是实际上保障性住 遵循房地产开发的一般规律即可轻松获取利润。但是 房供应量很少，并且伴随着严重的腐败问题。第二，国 自2008 年以来，国际经济复苏缓慢，国内经济增长乏 家法律明确小产权房只有使用权没有不享有产权，其交 力，房地产市场下行预期不断加重。在这样的情况下， 易不受法律保护。第三，中国政府在 2007 年废止了企事 中国房地产市场逐渐 由卖方市场 向买方市场过渡，房 业单位集资建房。因此在过去及未来几年，房地产市场 地产开发企业间竞争逐