DCYX2012青岛李沧奥克斯商业项目策划-.ppt

本文观看结束！！！ 布局定位依据 方案二 定位依据及思路： 1、零售市场现状不理想：国内百货市场销售低迷，消费信心不足，是十年来行业市场最困难的一年——（源自：东方早报）。 2、市内商圈“空心化”现象严重：中山路、台东商圈主力店销售下降，国货下降约20%，百盛下降约30%。 3、同等商业模式市场份额有限：李沧区现有的百货、超市已经成熟，传统百货、超市模式空间很小。 4、周边主题商场无法满足未来市场的需求：如巴黎春天、中防商街等。 5、品牌资源有限：新进驻的百货招商已经遇到瓶颈，很难突破。 6、降低投资风险：增加销售面积、减少持有面积。 7、提高投资回报率：单体面积较大的主力店租金水平较低，投资回报率低；规划单体面积相对较小的主题店或次主力店。 8、放眼于未来：李沧商圈应从整体战略思维考虑，作为青岛市商圈的互补。 9、避免商圈“空心化”现象发生：本项目应以市场为导向、时尚生活为元素、餐饮娱乐为主题，定位于李沧商圈的未来时尚、生活新地标。 10、打破常规创造饮食文化基地：打造李沧区甚至青岛市规模最大、品类最全的餐饮、娱乐休闲胜地。 ★区域商业补充，差异化结构布局 ★科学分配格局，站在未来看现在 ★吸引创意经营，避开传统竞争 布局规划阐述 方案二 由下至上，价值叠加 需求递进图 大众 自我 生活基础满足【大众消费】 个性、炫耀、包装自我 认同感、交流空间 提升 个性 我们认为，社会层次的消费，马斯洛原理同样适用，商业综合体的平面划分、纵向划分中，马斯洛原理依然贯穿其中。 方案二，将这种原理运用到纵向分配中，以独特的商业形式形象，体现商业在区域地位中的融合性、独立性、概念性。 布局规划 方案二 负一层-时尚/生活/大众 下沉广场 节点广场 室内步行街 超市 超外 通道/缓冲区 板块构成 定位思想 板块构成 关注家庭、关注女性： 区域性商业综合体的主力消费单位是面向区域内的家庭消费，又由于在我国多为女性主导家庭消费，故在业种、业态组合时，应多关注家庭消费综合需求、消费能力、消费习惯；并在五大功能板块内有意配置吸引家庭共同消费、体验的项目和专为满足女性消费需求的项目，形成“女性服务板块”，如女装、化妆品、家庭用品、美容美发、健身保健、儿童乐园。 定位思想 板块构成 关注儿童消费： 目前儿童综合消费在家庭综合消费中所占比重日益增加，围绕儿童消费的业种、业态日益丰富，包括：服装用品专营店、玩具店、儿童摄影、音体美培训、亲子园、早教中心、感统训练营、反斗城等，以及形成一个的独立业态板块，同时儿童消费有利于区域购物中心聚集人气、扩大影响、提升效益。北京金源购物中心在这方面做了大胆的尝试，并取得了成功。 定位思想 板块构成 文化教育、体育运动消费： 近年来人们用于这两方面的消费同样呈强势增长，人们开始关注生活质量和生活方式，也符合新生活购物中心倡导 “愉悦、健康、和谐、环保”的新生活理念。故尝试配置和引进一些相关业种、业态。包括：书店、书吧、教育培训机构、球馆、运动器械专营店等。 定位思想 板块构成 无提袋消费与吸引更长时间的停留： 在业种、业态组合中配置女性板块、儿童板块、文化教育板块、运动板块以及社区配套服务项目，一方面符合增加无提袋消费业种、业态在购物中心所占比重行业发展和消费需求变化的趋势；另一方面这些经营项目对增加区域内居民在购物中心内的停留时间，聚集人气和客流方面起到事半功倍的效果。 定位思想 五、项目规划 目 录 图 示 车流 车流 人流 商场入口 地库入口 地库出口 人车流及出入口 交通分析 项目规划 目 录 规划原则 业态规划依据 1、通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性可逛性原则； 2、店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正， 避免异形店铺； 3、项目单层面积偏大，针对现有商场硬件设施落后的现象，建议扶手梯的数量配置以5—6部为佳。 4、店铺面宽尽量不低于8米，进深在10－16左右（除主力店或次主力店外）； 5、店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合。 项目硬件设施建议及原则： 规划原则 业态规划原则 1、项目北侧临近第八医院和少山路步行街，对餐饮的需求量必然会很大，经济、便捷就餐是该类客群的主要诉求目的，因此，该区域规划以小型餐饮为主，特别是价位中等的中式快餐。 2、项目西南侧主入口面向书院路，人流量大，需要有一定的影响力和知名度的品牌来提高项目的影响力，ＫＦＣ正好符合本要求。 3、李沧商圈目前儿童类消费需求不断增加，而此类业态明显偏少，因此需要增加儿童类业态的比例。 4、家庭体验式消费是未来购物的主