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商业——生意、买卖 零售业——有关商品销售终端的行业 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 业种——面向顾客某类用途的商店营业种类 商业地产——用于经营用途的房地产形式 品牌——标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识 商家品牌 商品品牌 餐饮品牌 百货店 department store(Dept．) 商业发展趋势——国际经验 国内零售业态所处的生命周期位置 人均GDP分组的消费结构 商业模式发展规律 商圈分析基本概念 城市商圈形成规律 以商业饱和指数推导商业潜在规模 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 招商策略——以大带小主力店?次主力店?品牌商家?小商户 大型超市——沃尔玛选址要求 家电连锁——苏宁电器选址要求 西式快餐——肯德基店铺要求 商业项目的招商谈判 商业物业营销/招商六大误区 误区一：商铺销售了，商场成功了 误区二：只要做好物业管理，就可以不要商业管理 误区三：以地段优势作为核心优势，忽视定位设计 误区四：“返租”是最有效的促销手段 误区五：先租后卖，租得好就会卖得好 误区六：主力商户进驻是商业物业的必杀技 敬呈：衡水老白干 中国品牌的10个电视媒介策略 群邑媒介购买（中国） 总经理 张海鹰 2008年3月24日 Haiying.zhang@ 从中央电视台招标谈起 CCTV招标14年来，一批国际、国内知名企业借用CCTV招标平台，做出成功业绩，分析这些案例背后体现的媒介策略，有助于我们研究：作为称霸中国市场的品牌，应该怎样考虑自己的媒介策略，从而在战略层面，建立自己的媒介策略。 策略一：取得中国市场的制空权 用CCTV取得中国市场的制空权 三十六计：先发制人 布什：“先发制人”打击的思想是 ——在威胁形成之前，便对他们采取行动。 ——在新世纪，和平与安全的惟一途径就是走行动之路。 策略三：资源垄断 占据特定资源：对有效的优质招标资源实施独占策略。 战例：娃哈哈每年对CCTV电视剧招标资源的占领策略。 策略四：竞争导向 策略核心：对手在那里，我必在那里 案例：联通与移动，伊利与蒙牛 策略五：特殊目的 (如：雅芳运用招标段促进渠道建设） 策略六：预算分配战略导向 企业将CCTV视同特殊的载体,如同电视报纸户外网络等媒体的 另一平台，并列进行预算前置分配 PG 。2007年约17亿广告费，在CCTV，仅招标断用4.2亿（实付约3.6亿），约占21.2%。未含其CCTV其它时段广告、栏目合作 中国著名家电企业如海尔、长虹；金融如中国银行；保险如中国人寿；电信运营商如联通、移动；饮料企业如娃哈哈；医药企业如哈六药，等等。 孙子：斩首齐王爱妾以治军 “震慑战法的精髓是：使用最少量的部队。” “ 这里的最少，只是相对而言的，有时甚至可以是大规模的部队投入，做到对敌人最大程度的破坏，而与此同时双方的伤亡又是最少的，它针对的是敌人的意志，是为了让敌人充分的认识到你力量的强大，你是不可战胜的，只有选择缴械投降，从而使冲突或者战争在短时间内结束。……你要集中力量，瘫痪敌人的抵抗的能力。” 《震慑论》（美）哈伦.厄尔曼 该战法已经用于伊拉克战场。 策略八：借用权威影响从众社会的群体 用CCTV赢得中国人的普遍从众心理（模拟） 策略九：成本导向策略 这里的成本，是大成本概念，是广义的成本。 即：把媒体成本放在长尾市场考量； 绝不是建立在有限的收视率调查区域的“KPI”成本概念！ 典型战例：PG ，全部预算 32％ 在CCTV， 21％ 在招标段！ 策略十：决战策略 用CCTV是支持决战中国市场的战略需要。 回顾上述10个策略 回顾上述10个策略 谢谢！ 如果仅