关于银行住房贷款存在风险与防范措施建议_黄丽蓉.pdf

2011年7月下 总第245期 dio：10.3969/j.issn.1004-8146.2011.07.021 财政金融 关于银行住房贷款存在风险与防范措施建议 华侨大学 黄丽蓉 摘要：本文围绕银行住房贷款存在的六大风险，即开发商风险、项目风险、借款人风险、抵押物 风险、银行操作风险、利率和通货膨胀风险等风险进行分析。 关键词：住房信贷 风险 防范 一、住房消费信贷风险分类 三、银行住房信贷风险防范的一些措施建议 住房信贷风险是指银行发放的住房信贷资产中隐含损失的可 （一）商业银行要牢固树立以信贷质量为第一要素的观念 能性。住房信贷资产分类通常是指住房信贷分析人员和管理人 目前，虽然各家商业银行的总行领导对个人住房贷款风险状 员或监管当局的检查人员综合能够获得的全部信息并运用最佳判 况高度重视，但许多基层行迫于各种考核压力和经营惯性，还没 断，根据住房信贷资产的风险程度对信贷资产质量做出评价。我 有真正树立起以提高信贷资产质量为第一要素的观念，仍是以规 国监管当局出台了住房贷款风险分类的指导原则，把住房贷款分 模的大小、份额的多少作为衡量工作成绩的主要标准。因而，导 为正常、关注、次级、可疑和损失五类。住房信贷资产风险的五 致个别银行不惜以牺牲效益作为代价，纷纷强占市场份额，而忽 级分类是根据住房信贷资产按时、足额回收的可能性来划分的， 略对开发商、借款人资信状况的严格要求和对个贷业务的精细管 可以根据借款人的还款能力、还款记录、还款意愿、抵押物的担 理，也许现在的市场份额大，若干年后的不良资产可能也会非常 保、偿还的法律责任和银行的住房信贷管理等因素，将住房消费 多。因此，建议在发展个人住房贷款业务时，应强调“质量第 信贷这项资产划分为5类。 一、数量第二”，把风险防范提到与加快发展同等重要的地位， 走规范经营、优质服务、高质量发展的道路，做到“不求最大， 二、住房消费信贷的风险表现 只求最好”。 住房消费信贷具有贷款额度小，贷款期限长，贷款对象和偿 （二）优化区域结构，合理配置信贷资源 还方式特殊等特点，这些特点决定了住房贷款的风险呈现出分散 发展个人住房贷款业务要根据各区域风险状况，实施差别化 性、隐蔽性和滞后性等特征。住房贷款从贷前到贷款全部还清之 政策，合理配置资源，突出发展重点，进一步向经济发达、信贷 前，其风险主要表现为以下几种。 风险较低的城市和地区倾斜。同时，加强对重点投入地区的风险 （一）开发商风险 监控和系统化管理，避免不良贷款与新增贷款同步增长。对于经 开发商风险主要是指开发商利用房地产市场信息不畅通，行 济环境差、业务规模小、信贷风险较高的乡镇，个贷审批不应授 为不规范，银行监督管理不严等漏洞，采取“假按揭”等方式欺 权，原则上停止和减少向这些地区发放新的个人住房贷款。 诈银行，骗取银行住房贷款的行为所产生的风险。主要包括开发 （三）选择优质项目和开发商，把好风险防范第一关 商实力风险、信用风险和经营风险。 加强客户信用评级工作并根据开发商信用等级，将其划分成 （二）项目风险 重点合作型(AA级以上)、一般合作型(BBB级以上)和限制退出型 项目风险是指由于项目开发建设过程中的风险导致借款人违 (BB级及以下)，在新增贷款上实行差别化政策。对紧密合作型的 约的风险。在目前我国实行期房销售、期房按揭的模式下，房地 开发商，应作为业务发展重点，可提供从开发贷款到按揭贷款