《消费者权益保护法》规定的惩罚性赔偿的适用与完善--从商品房面积欺诈说起(冯修华).docVIP

《消费者权益保护法》规定的惩罚性赔偿的适用与完善 --从商品房面积欺诈说起 冯修华 上传时间:2002-3-29 [内容提要] 消法49条规定了惩罚性赔偿，其由两部分组成：计算的基础和倍数。其应适用于商品房面积欺诈等数额巨大的消费者合同纠纷。但由于这条规定的计算的基础和倍数过于单一，适用于数额巨大的和数额较小的消费者合同纠纷时不合理，应从计算基础和倍数上予于完善。 [主 题 词] 惩罚性赔偿 计算基础 倍数 商品房面积欺诈 《消费者权益保护法》49条规定了双倍的惩罚性赔偿，具有非常大的进步意义，在实践中也起了很大的作用。但这种规定在适用于数额巨大和数额较小时均不合理，如销售者在商品房面积上对购房者有欺诈行为时是否适用该条规定，我国理论上、实务上有很大的分歧。“对于商品房买卖合同不适用消法四十九条的理由：其一，消法制定时所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。其二，考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观。其三，商品房买卖合同金额巨大，判决双倍赔偿将导致双方利害关系显示平衡。”（1）以上理由有一定道理，但并不足以否定惩罚性赔偿的适用，说明了我国虽然确立了惩罚性赔偿但经实践检验证明还不完善。本文试图从商品房销售双方性质，消费者权益保护法价值取向上论证类似的数额巨大的消费者合同纠纷应适用惩罚性赔偿，以及借鉴其他部门法的规定从计算的基础和倍数上来完善该条惩罚性赔偿的规定。 一 、从商品房销售双方的性质上看是否适用消费者权益保护法 《合同法》第二条规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”在购买商品房时销售者和购买者之间要签订商品房销售合同，该合同中提供特定的商品即商品房的为销售者，另一方支付购房款取得房屋所有权的是购买者。该合同符合《合同法》关于合同定义的规定，是买卖合同，且一般为格式合同。本文只讨论作为普通自然人做买方的情况，而不涉及法人和非法人团体等单位购房。 “我国制订消法时，采用了不是消费者就是经营者的‘二分法’。”（2）“根据该法第二条和第三条的规定，可以得出下述解释：所谓消费者，是指为自己和家庭消费的目的而购买商品，接受服务的自然人；所谓经营者，是指为营利目的而生产、销售商品或者提供服务的自然人、法人和其他组织；所谓消费合同 ，是指当事人一方为消费者，另一方为经营者的合同。”（3）商品房的销售者是否符合消法规定的经营者，商品房的购买者是否为消费者？商品房的销售者为房地产开发企业，《城市房地产管理法》第29条规定“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；(四)有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”《城市房地产开发管理暂行办法》第26条规定“房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营和兼营企业。”从上述规定看出商品房的销售者是以营利为目的在性质上仍是经营者，与其他经营者的区别在于其经营的商品是特殊种类。 国内的一些地方法规也认同商品房的销售者是消法规定的经营者。《福建省房屋消费者权益保护条例》第1条“为保护房屋消费者的合法权益。”第2条具体规定“在省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。房屋开发者，销售者和拆迁人，以下统称经营者。”（4）《广东省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二条规定“本办法所称的消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人或单位。本办法所称的经营者是指为消费者提供商品或者服务的生产者，销售者和服务者。”在第二十二条具体规定了从事商品房开发或代理的经营者，销售商品房时应向消费者承担的义务。（5） 从以上分析来看，可以得出商品房销售者是消费者权益保护法规定的经营者，个人购房者符合消费者权益保护法规定的消费者，两者之间的关系应受消费者权益保护法调整的结论。 二、商品房面积欺诈是否适用消费者权益保护法49条规定的惩罚性赔偿 〈一〉 商品房销售者是商人相对于购房者处于优势地位。商人是“指具有商法上的资格或能力，能够以自己的名义从事营业性商行为，独立享有商法上权利并承担商法上义务的组织和个人。……以持续地从事某种营利性营业行为为基本条件。”（6）《美国统一商法典》第2-104条规定“商人指从事某类货物交易业务或因职业关系以其他方式表明其对交易