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经济管理学院会计系 第九章 房产税 第一节 房产税法 一、基本原理 1.房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 2.房产税是1984年第二步利改税时，将原城市房地产税分为房产税和土地使用税而设置的一个税种。于1986年10月1日起在全国范围内施行 3、房产税的特点 个别财产税 城镇经营性房屋 区别房屋的经营使用方法征税 4.房产税作用 加强对城镇房产管理，提高房产使用效率 适当调节纳税人的收入 促进城镇合理建房、用房 为地方财政筹集建设资金 二、　纳税义务人及征税对象（熟悉）? （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人以征税范围内拥有房屋产权的单位或个人。 包括任何单位和个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。 具体： （一）产权属国家所有的，有经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。 （三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 （四）产权未确定及租典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （五）无租使用其他房产的问题。应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产同样适用房产税 （二）征税对象——房产? 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税； 但独立于房屋之外的建筑物?(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 （三）　征税范围 城市、县城、建制镇和工矿区。 不包括农村。 三、　计税依据和税率? （一）计税依据 1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。 对房产原值需要说明的是： （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”中记载的房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 需要注意的特殊问题： 第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： (1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； (2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三，房屋附属设备和配套设施（以房屋为载体，不可随意移动），应并入房产税计税依据计征房产税。 第四、居民住宅区业主共有的经营性房产缴纳房产税。由实际经营（自营或出租）的代管人或使用人缴税。 第五、对按照房产原值计税的房产，原值应包括地价。 2.从租计征——计税依据为房产租金收入(年租金)。 以劳务报酬或其它形式为报酬抵付租金的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 合同约定免收租金期间，按房产原值缴纳。 （二）税率 1.从价计征：年税率为1.2%； 2.从租计征：年税率为12%； 对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 连接：按3%征营业税。 （三）　应纳税额计算 1、从价计征? 全年应纳税额?=? 应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% 2、从租计征? ?全年应纳税额?=?租金收入×12%（个人为4%） 【例题】?某企业?2011年1月1?日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（　）。 A.4.8万元　　B.24万元?　　C.27万元　　D.28.8万元【答案】?C 【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房?4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）?×?（1-20%）?×?1.2%+1000?×?（1-20%）?×?1.2%?÷?12?×?3=19.2+2.4=21.6?万元；出租的房产按本年租金从租计征=5?×?9（月）?×?12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元? 【例题】?某企业有一处房产原值?1000万元，2011年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资