35第六章第五节清偿能力指标及其计算(2012版).docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握效益和费用识别； 2．掌握投资回收与投资回报； 3．掌握经济评价指标体系； 4．全部投资和资本金评价指标的差异；（增加） 5．了解通货膨胀的影响； 6．掌握动态盈利能力指标及其计算； 7．掌握静态盈利能力指标及其计算； 8．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算； 9．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算； 10．熟悉方案经济比选的概念及其作用； 11．掌握方案经济比选定量分析方法； 12．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项 二、内容讲解 第六章　经济评价指标与方法 第五节　清偿能力指标及其计算 房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。 一、利息 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为: 还本付息的方式包括以下几种： （1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息； （2）等额还本利息照付：规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息； （3）等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息； （4）一次性偿付：借款期末一次偿付全部本金和利息； （5）“气球法” ：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 二、借款偿还期（史记：适用于房地产开发投资项目用于出租、自营情形和房地产置业投资项目，不适用于房地产开发投资项目出售情形） 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。 借款偿还期的计算公式为: 式中，Id为项目借款还本付息数额（）（）Rt为第t期可用于还款的资金（） 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为: 上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。 三、利息备付率（史记：适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为: 式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。 【2007年试题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　）。 A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33 答案：C 解析：利息备付率(税息前利润（利润(利息）/当期应付利息费用(（5(3.4(1.5）/1.5(2.07。 四、偿债备付率（史记：适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 偿债备付率（DebtCoverageRatioDCR） 偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于1．31．3时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。（史记：去年教材指标值是1.2） 【2011年试题】某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。 A．28．73 B．29．11 C．344．74 D．349．31 答案：B 解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金＝5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额＝3.846/12＝3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为P=A/i[1－1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)[1－1/(1+12%÷12)12×20]=291076（万元）。 【200