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现金流量表编制 2 项目经济分析 3 基础表格编制 1 动态评价 资金筹措： 现金流量表编制 2 动态分析指标 3 基础表格编制 1 动态评价 全部投资现金流量表 现金流量表编制 2 动态分析指标 3 基础表格编制 1 动态评价 自有资金现金流量表 动态评价 2 动态回收期 3 内部收益率IRR 净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。 净现值（NPV) 1 NPV= t=0 n (CI-CO)t(1+ic) -t NPV---净现值 n ---项目计算期 Ic ---基准收益率 项目名称 合计 第1期 第2期 …… 第N期 净现金流量 累计净现金流量 各期净现值 累计净现值 NPV 净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率，通常不低于银行贷款利率。 动态评价 动态回收期 3 净现值（NPV) 1 内部收益率IRR 2 净现值(NPV) IRR 0 折现率（i） NPV1 NPV2 i1 i2 NPV= t=0 n (CI-CO)t(1+IRR) -t =0 净现值和折现率的关系图 内部收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。 动态评价 2 内部收益率IRR 净现值（NPV) 1 动态回收期 3 动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。 t=0 pt (CI-CO)t(1+iC) -t =0 Pt ---动态回收期 动态回收期=[累计折现值开始出现正值的期数-1]+[上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值] 不确定性分析 4 在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等，这些数据分析人员借助于市场调查资料或经验对未来情况进行的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化最终会影响投资效益的改变。不确定性分析就是借助敏感性分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投资效益产生多大影响。 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我们只进行 盈亏平衡分析 和 敏感性分析 ： 不确定性分析 2 敏感性分析 盈亏平衡分析 1 X0= Cf P - v X0为盈亏平衡点 Cf为固定成本 P为销售单价 V为单位可变成本 不确定性分析 2 敏感性分析 盈亏平衡分析 1 成本（收入） 面积 0 x0 盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极限地价和保本售价）。 固定成本 变动成本 利润 不确定性分析 盈亏平衡分析 1 敏感性分析 2 除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析，就是分析经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。步骤如下： 1、确定影响因素。主要敏感因素有地价、建安成本、财务成本、开发周期、规划指标、销售面积、售价 2、确定分析指标。常用经济指标有利润、成本利润率、净现值、内部收益率和投资回收期。 3、计算各不确定因素在有可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致项目经济效益指标的变动，建立起一一相对应的关系。 4、确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。 不确定性分析 盈亏平衡分析 1 敏感性分析 2 各变动因素对分析指标的变动关系 销售价格 正常 变动5％ 变动10％ 建安成本 　 正常 成本利润率 成本利润率 成本利润率 内部收益率 内部收益率 内部收益率 变动5％ 成本利润率 成本利润率 成本利润率 内部收益率 内部收益率 内部收益率 变动10％ 成本利润率 成本利润率 成本利润率 内部收益率 内部收益率 内部收益率 　 实例分析 5 中建地产房地产项目可研测算表格 探讨交流 6 1. 如何定价？ 2. 成本分摊与销售分期？ 3.如何安排融资？ 4.股东借款成本？ END 请批评指正！ 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问部 * 策略中心--估价顾问