山东青岛天泰城项目前期策划AAAA.pptVIP

商业配置策略——功能构成及分布原则 四期社区商业配套分布原则 餐饮： 尽量远离居住组团，避免油烟及噪声污染 休闲娱乐： 可与餐饮配套混合设置 日常购物： 噪声及环境污染较小，可适当靠近居住组团，方便居民日常购物 社区服务： 没有噪声及环境污染，可靠近居住组团设置 业态 建议 比例 建议面积（m2） 目前面积（m2） 需增加面积（m2） 业态内容 餐饮 42% 4100 700 3600 风味酒搂，中西餐厅等 休闲娱乐 23% 2240 240 2000 洗浴中心、影视歌厅、酒吧咖啡、茶室、美容美发等 日常购物 18% 3600 2100 1500 超市、便民商店、精品礼品店、西点饼屋、肉市场、音像相馆等 社区服务 17% 2000 500 1500 银行邮政、家政洗衣、二手中介、商务中心 业态及功能构成建议 新罗坊商业核心 会所 运动工厂 商业核心 双商业核心、双服务体系 新罗坊商业核心：中韩特色、品味、休闲娱乐、便利生活 沿遵义路两侧街铺： 休闲购物＋日常生活配套 沿主入口步行景观道两旁设置少量生活便利店： 日常生活配套为主 沿S1四块南部街区式休闲商业街（包括整合改造镇长官邸及现有绿化广场） ： 休闲＋娱乐＋特色餐饮 会所（兼售楼部）： 休闲娱乐＋业主服务 运动工厂商业核心：运动＋日常生活配套 原运动会所：继续优化经营 原商业配套：继续优化经营 原销售中心：四期销售期内继续做为接待点，销售结束后，改造为业主活动中心 商业配置策略——双商业核心、双服务体系 开发策略 分期开发策略 开发时序策略 产品策略 规划建议 建筑建议 园林建议 户型建议 项目本体分析 外部条件分析 内部条件分析 地块价值分析 当地产品分析 项目 综合思考 产品配置策略 定位回顾 规划建议——交通组织 韩国区 中国区 弹性区 次路B 次路 A 308 富昌路 遵义路 出入口及道路系统设置原则 出入口设置原则 利用次级道路A/B缓解社区对外交通压力 中韩分界处设置统一主形象入口 道路系统设置原则 道路系统与景观体系统一考虑 道路系统利于组团划分，实现分区管理 建议韩国区与中国区道路系统相对独立设置 对外主要出入口设置建议 遵义路: 结合形象展示需要打造景观大道 结合原来镇长官邸对应的路口，共同打造项目形象主入口 遵义路南端设置中国区车行主入口 次级道路A/B: 分别设置中韩两区机动车出入口 富昌路： 中部设置韩国区人行主出入口 主要车行主入口 对外形象主入口 对外人行主入口 规划建议——交通组织 路网形式 组团内部路网设置原则： 由于车位要求较高，预计将产生大量露天停车 建议采用局部人车分行道路系统设计（示意图） 人车分行道路系统优势: 机动车通行优势 机动车通过社区外围道路系统进入住宅地下停车库或露天停车场 车行路线导向性强，社区出入方便快捷 居民通行优势 居民通过社区内部景观道路及组团支路系统进入住宅 社区内部景观及活动空间与外部交通系统有效分离 人行 车行 局部人车分行道路系统示意 韩国区 中国区 弹性区 次路B 次路 A 308 富昌路 遵义路 规划建议——景观体系 内部景观体系 中央步行景观主轴： 做为向中韩两区开放的共享景观带，将两区 自然分隔，实现中韩文化融合、生活互通 平时主要做为步行景观带(兼做消防车道） 为高端产品提供景观支持 区内车行景观轴： 组团间车行干道结合景观打造，把整个项目 的绿化景观联系起来 弱化车行带来的环境污染问题 外部景观体系 遵义路景观大道： 自行修建与项目相邻的路段，将其包装为等级较低的私家景观路，并带动新罗坊风情商业街的发展 新罗坊景观商业街区： 将遵义路沿街商铺、S1地块商业街区、镇长官邸共同打造为有丰富文化内涵的新罗坊景观商业街区 韩国区 中国区 弹性区 次路B 次路 A 308 富昌路 遵义路 规划建议——住宅物业分布 物业分布原则： 韩国区物业类型及分布 中国区物业类型及分布 韩国区 中国区 类型 叠加别墅 景观小高层 普通小高层 层数 5~6F 11~16F 11~16F 户型面积 90 90 90 总建面占比 10％左右 20％左右 10～20％ 建筑面积 约5.3万 约10万 约5～10万 位置 受外部干扰小,便于独立管理的区域 靠近中心景观主轴或内部组团景观较好的区域 S1地块和靠近学校及路边的位置 类型 普通多层 普通小高层 层数 5~6F 11~16F