广州市2002年至2003年上半年房地产市场情况及特点.docVIP

广州市2003年上半年房地产市场情况及特点 一手成交数据 区域 成交面积 成交金额 最低价 最高价 成交均价 东山 13223 40387 2319 168600 30543 荔湾 16578 46520 4352 159817 28061 越秀 23287 52327 1700 122493 22470 天河 86435 105748 1280 67036 12234 海珠 79137 84432 1500 78440 10669 白云 35843 31407 862 31000 8762 芳村 14527 9129 2600 25576 6284 黄埔 6234 2949 3510 12800 4731 合计 275264 372899 13546.70341 区域 二手成交数据 成交面积 成交金额 成交均价 东山 16117 12042 7472 荔湾 25825 25430 9847 越秀 18672 15522 8313 天河 25060 18007 7186 海珠 21194 13855 6537 白云 51677 25932 5018 芳村 7848 3528 4495 黄埔 14856 4642 3125 合计 181249 118958 6563.24 从上表1-1、1-2的数据显示商铺市场的一二手交易具有以下的特点 商铺的销售状况整体不理想，一二手的整体成交金额只有约75亿元，商铺的存量较大，使开发商积滞大量资金，影响持续的开发能力； 旧城区的商铺单价较高，包括东山、荔湾、越秀成交单价较高，而天河、海珠、白云的成交量较大，初步显示天河、海珠、白云等区正逐步形成较大的商圈，过高的销售单价使部分投资者流失到其他的区域；  （三）东山、越秀、荔湾一二手楼的成交差价极大，如越秀区最高与最低成交价差达到72倍，相对投资风险大，形成投资者转向到白云、天河等区投资，该问题由于商铺的新旧、交通、环境等因素的变化没有具体深入分析，但如果没有有效的预防与调控措施，将进一步恶化投资环境， 如果预测购置一手商铺的业主通过正常的租赁场地回收资金并产生回报，以现在银行利率为5%，正常的投资回报期为10年，按照成交的最低价、均价、最高价分析，在越秀区每月租金在1322元、242元、19.5元情况下净现值回本，以目前承租的接受能力，高价的商铺需要通过近30年才能回本，并且需要市场能持续保持现有的租金为前提，因此投资购买商铺特别是高价位的商铺的投资风险较大。 2003年上半年，广州市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的趋势，商品房成交保持畅旺，供应量略减，二手房交易量继续攀升，所占比重继续增加，交易价格稳中略降。主要表现在：　　（一）商品房成交保持畅旺，供应量略减。　　今年上半年，广州市十区商品房成交量为446.7万平方米，成交金额为199.2亿元，分别比去年同期增长5.3%和2.5%；其中原八区商品房成交量为293.9万平方米，成交金额153.9亿元，同比增长12.2%和7.8%。 广州十区 广州八区 成交面积(万平方米) 成交金额（万元） 成交面积(万平方米) 成交金额（万元） 成交均价(元/平方米) 成交量 2003年上半年 446.7 1992000 293.9 1539000 4459.3687 2002年上半年 423.0249 1942200 258.0442 1418958 4591.2191 预售量 2003年上半年 467 211 2002年上半年 505.761 228.513 二手成交 2003年上半年 267 750000 194 640000 2808.98876 2002年上半年 240.567 593250 124.742 444160 2466.04896 　　今年上半年，商品房供应量减少，全市十区批准预售面积为467万平方米，同比减少8.3%；其中原八区批准预售面积为211万平方米，比去年同期减少2.8%。商品房商品房供应量的减少，有利于消化存量商品房，缓解供求压力，促进房地产市场良性循环。　　（二）二手房交易量大幅增长，梯度消费方式逐渐形成。　　今年上半年，全市十区二手房屋成交量达267万平方米，成交金额为75亿元，同比增长9.9%和20.9%，其中，原八区的二手房屋成交量为194万平方米，成交金额为64亿元，同比增长35.7%和30.6%，二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为39.8%。近几年来，二手房的交易量在整个房屋交易量中所占的比重越来越大，1999年、2000年、2001年、2002年，二手房的交易量分别为63、125、223、305万平方米，占房屋交易的比例分别为9.