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常见商品房买卖合同纠纷4 问 问题一：交付的房屋出现质量问题的，买房人可采取的救济措施有哪些？ 答：根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房， 也可以选择解除买房合同。 根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求， 致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的 物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；根据最高人民法院公布的《关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 12 条和第 13 条，因房屋主体结构 质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有 权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解 除合同和赔偿损失。 问题二：房屋实际面积小于合同约定的面积怎么办？ 答：根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14 条出规定： “卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合 同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误 差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予 支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予 支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含 ３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承 担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分 Page 1 of 3 的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受 人。” 问题三：房屋不能按期交付，买房人该如何处理？ 答：在约定的交付期限届满后，经催告房产开发商在合理期限内仍无法交付房屋的，买方有权 单方解除房屋买卖合同，要求房产开发商退还房款并赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第 九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在 合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 问题四：若不能办理或不能按期办理房产证如何解决？ 答：若因开发商的原因，致使购房者未能在法律规定或者合同约定的日期办理房屋权属登记， 取得房屋所有权证书的，按照《城市商品房预售管理办法》第十二条：“由于开发商的原因，承购 人未能在房屋交付使用之日起90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外， 开发企业应当承担违约责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的， 除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登 记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日内；3、 商品房买卖合同的标的物为已建成房屋的，自合同订立之日起90 日内”之规定，购房者可以要求 开发商承担违约责任。 若购房者在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理 房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因没有办理房屋权属登记，取得房屋权属 证书的，购房者可以请求解除合同和要求开发商赔偿损失。 Page 2 of 3 商品房买卖合同的法律纠纷，以上只是例举了其中4 个常见的问题，在实际的商品房买卖合同 履行过程中，还会隐藏着各种各样的问题。消费者在合同签订时一定要把握好每一个交易细节，必 要时应当咨询相关专业人士，以此保护自身合法权益。 上海同策杭州同晶 胡慧斌律师 Page 3 of 3