110420高密项目五月份营销方案.pptVIP

CONTENTS 目 录 一、本案认筹现状简析： 二、本案客户来访简析： 三、本案客群分布简析： 四、本案营销目标及项目推广： 五、本案营销活动建议： 认购蓄水期 04.20 05.30 1、项目目前的优惠措施是：选铺交定金10万，签合同时一次性付款给予97折优惠，5户以上团购给予98折优惠； 2、本案的认筹优惠措施，对高密目前的商业市场来说，有一定的购买压力，认筹交定相对提高，虽在一定程度上可以锁定最为诚意的客源，但在一定程度上会使一部分投资及排号客源无形的流失； 3、项目目前的全城公开认筹还未完全启动，这些措施的出炉相对是个市场试水期； 4、本案的认筹时间为2011.04.15—05.30，认筹时间共计35天，解筹时间会根据项目的实际认筹情况灵活安排； 一、本案认筹现状简析： 截止目前项目销售中心共接待到访客户91组，诚意客户为60组； 500 认筹率 认筹（套） 合计(套) 4月合计 4月（04.25-04.30） 4月（04.18-04.24） 91组 4月（04.11-04.17） 4月（04.01-04.10） 备注 认筹 来访客户 电话客户 　4月份来电、来访 二、本案客户来访简析： 小 结： 由于本案的相关认筹程序刚启动，还未正式进入较为正规的流程，在为期一周的客户来访登记中，销售中心案场统计数据显示共到访各类意向客户91组；由于项目入市时机较短，上门客源根据以上数据显示相对较为理想； 有约90%的客户是来源于项目周边，这些客户对项目地块周边环境十分熟悉，并对此地块有很好的追崇情愫； 有约10%的潜在客户是通过朋友之间的介绍获取本案的信息的，并对本案有进一步了解的欲望，在后期的认筹过程中值得引导与关注； 三、本案客群分布简析： 客群来源 本案周边2公里范围内的自然客户 高密市区及邻近县市具有投资意识的客群 热衷于商业经营的自营客群 高密辖区各乡镇的经营客群 具有较强的投资能力； 资金雄厚，投资意识强； 注重产品升值空间，追求利益回报； 多为二次以及二次以上置业者； 区域来源：周边乡镇或在市内谋生的乡镇人 职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇居民； 置铺目的：入城投资； 置业特征：大部分没有经营经历，购铺目的 主要是能够为在城市进行置业和投资收益； 注重运营成本，对价格较为敏感； 出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位，选择租赁； 现实性强、随大流，喜欢跟风； 容易受到广告宣传和现场氛围的引导； 根据以上客户分布分析可以得出以下结论： 自营型客户：约占20%-30%比例； 投资型客户：约占70%-80%比例； 自营型客户组成： 1、餐饮类： 2、零售类： 3、休闲娱乐类： 4、烟酒、副食类： 5、时尚服饰类： 6、家居生活类： 7、电器类： 8、五金装饰类： 客户投资抗性分析及应对策略： 1．客户投资抗性分析： 业态无法如预期规划，很难经营成功； 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平； 商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清； 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高； 2．应对策略： 引进品牌商业经营管理公司，进行统一管统一经营、统一推广； 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心； 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心； 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平； 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来； 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛； 与政府联动，增设分商业休闲设施，引导人流；使该地段成为聚集人气的商业旺区； 1、使项目的蓄水达到预期要求，为项目后期的解筹做足铺垫； 2、案场接待做到规范化，登记客源，项目解读，收取认筹金； 3、针对全城的营销推广展开，多种媒体组合运用； 4、项目盛装入市信息的快速传播； 5、企业品牌及产品品牌线的逐步建立； 工作目标： 项目认筹信息的全城传播，客群的广泛认知； 抓住项目核心卖点，借助汽车站大做文章； 四、本案营销目标及项目推广： 售楼部形象及氛围树立； 完成时间：2011年5月中旬 案场整体形象树立 售楼部展板全部到位 道旗全部到位 围墙广告全部到位 营销中心导示牌全部到位 项目 全城公开 电视三维宣传片的制作与播放； 目的：通过高密地方电视台数个频道多频次的项目最新信息传播，将项目的动态在第一时间告知潜在客户；通过集聚影响力的三维动画宣传片唤起客户的心理共振，以求共鸣；以传播速度快、传播直接等优点刺激潜在市场； 项目认购需要配合的工作： 售楼部气氛的营造（拱门气球、条幅等）； 分户模型展示、认购书、客户信息登记表； 装修效果图展示； 户型单页、价格表、VIP卡； ＤＭ＼报纸等新闻媒体宣传、短信等； 项目每月期刊的筹备； 接受客户咨询，登记客