上东大街定价策略.ppt

8＃楼二层 公寓部分 9＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层 25062.66 20000 12万～116万 10万～93万 33 二层 12531.33 10000 314万～335万 251万～267万 2 二层公寓 8333.33 8000 16万～50万 15万～48万 13 二、各栋楼价格区间统计表 9＃楼一层 公寓大堂 9＃楼二层 公寓部分 10＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层商铺 20050.13 16000 37万～221万 29万～177万 12 二层公寓 8333.33 8000 13万～99万 12万～95万 14 二、各栋楼价格区间统计表 10＃楼一层 公寓大堂 10＃楼二层 公寓部分 11＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层商铺 20050.13 16000 71万～194万 56万～155万 5 二、各栋楼价格区间统计表 11＃楼一层 12＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层 22556.39 18000 64万～559万 51万～446万 10 二层 8771.93 7000 64万～225万 51万～180万 5 二、各栋楼价格区间统计表 12＃楼一层 12＃楼二层 13＃楼 层数 对外均价 实收均价价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层 22556.39 18000 39万～337万 31万～269万 11 二层 8771.93 7000 82万～144万 66万～115万 2 二层公寓 8333.33 8000 18万～75万 17万～72万 12 二、各栋楼价格区间统计表 13＃楼一层 公寓大堂 13＃楼二层 公寓部分 14＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层商铺 22556.39 18000 67万～166万 53万～132万 15 二、各栋楼价格区间统计表 14＃楼一层 15＃楼 层数 对外均价 实收均价 对外总价区间 实收总价区间 商铺个数 一层 28822.06 23000 143万～216万 114万～173万 4 二层 12531.33 10000 319万 254万 1 三层 7518.8 6000 191万 153万 1 二、各栋楼价格区间统计表 15＃楼一层 目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例 1.1 商铺结构影响因素 1.2 商铺位置影响因素 1.3 商铺使用功能影响因素 1.4 商铺层数影响因素 一、影响单价的权益因素 1.1 商铺结构影响因素 A级 商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。 B级 商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。 C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。 D级 商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。 一、影响单价的权益因素 1.2 商铺位置影响因素 A级 临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。 一、影响单价的权益因素 蔡锷大道 上东大道 1.2 商铺位置影响因素 B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。 一、影响单价的权益因素 东庄大道 1.2 商铺位置影响因素 C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。 一、影响单价的权益因素 天子街 彩云街 1.2 商铺位置影响因素 D级. 在商铺内街的商铺（9＃楼内街） 价格加权系数最差。 一、影响单价的权益因素 9＃搂内街 1.3 商铺使用功能影响因素 1.3.1 预留可做餐饮条件的商铺（7＃、15＃、16＃） 一、影响单价的权益因素 1.3 商铺使用功能影响因素 1.3.2 可满足汽车美容要求的商铺（10＃） 一、影响单价的权益因素 1.4 商铺层数影响因素 1.4.1 临主干道的二层商铺（1＃、6＃、7＃、8＃ A区域） 一、影响单价的权益因素 蔡锷大道 上东大道 A A A A 1.4 商铺层数影响因素 1.4.1 临次干道的二层商铺（12＃，B区域） 一、影响单价的权益因素 东庄大道 B 1. 商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则 四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一 楼的1/2。 2. 考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。 3. 为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层 与二层以上商铺价格拉开