第七章 房地产价格策略(新).ppt

第七章 房地产价格策略 [教学目的要求] [主要内容] [教学重点和难点] 教学重点 房地产企业定价的目标 影响房地产企业定价的因素 房地产企业定价的方法 房地产企业定价的策略 引导案例 2005年6月27日，普陀区上海万里城中心区域的万里雅筑二期开盘前几天，高调向媒体发布了最新价格：最低7350元/㎡，均价8500元/㎡。相较今年上半年此区域一手房价一度达到13000元/㎡的高位来说有了大幅调整，万里雅筑一跃成为万里板块最低价新盘。市场反应表明，购房者对开发商主动调整非常欢迎。万里雅筑二期7月2日开盘，售楼处出现罕见的购房者爆满的场面。从房地产网上公布的数字来看，启用新价后，一周内成交120套，降价行动见效显著。 调低价格虽然使开发商损失一些利润，但同时也是一种“双赢”：老百姓能买到实惠的房子，企业也能避免长期僵持所蕴含的风险，从而全力投入新的开发项目，而密切关注市场需求变化，快速作出反应，才是打算在房地产行业持续发展的企业应有的明智之举。（资料来源：新民晚报，2005年12月30日） 武汉市2009年4月9日——4月15日商品房销售情况说明 本周武汉楼市均价再次上涨超过100元/平方米，达到5539元/平方米，为2009年以来的最高点。近期全市成交均价连续上涨，主要是由中心区楼盘成交量上升以及价格上涨造成的，但从成交量上看，本周中心区商品房成交量已经有了明显的回落。部分开发商试探着涨价，导致了部分购房者再次持币观望，本周价升量跌正是市场动态的真实反应。 四月第2周据亿房研究中心的统计数据显示，目前全市主城区在售楼盘372个，成交均价5539.42元/平方米，比上周上涨了117.23元/平方米，楼市价格涨幅为2.12%。 本周全市销售套数1448套，较上周减少了539套，跌幅为27%，平均每天销量为207套。商品房成交量方面，武昌中心区和汉口中心区均下降了一半左右，下降幅度较大；汉阳中心区，南湖片，关山片的成交量则明显上扬，这三个片区的成交量之和占到了全市主城区总成交量的44.7%。 本周楼盘成交均价主要集中在5000-6000元/平方米，占到了整体成交量的9.67%，较上周增加了2.01%；本周商品住宅成交的户型面积主要集中在90-120平方米，占到了整体成交量39.41%，较上周增加3.56%。 武汉市2009年1月1日——4月15日商品房销售情况一览表 武汉市2009年4月第一周、第二周商品房销售量比较图 武汉市2009年4月9日——4月15日商品房销售价格一览表 武汉市2010年4、5月第一周商品房销售价格情况 片区 本周均价（5月1-6） 上周均价（4月1-6） 涨幅汉口中心区? 9649.23? 9565.66? - 0.87%武昌中心区? 8833.45? 8803.36? -0.34%汉阳中心区? 8534.08? 8582.19? -0.56%二七、后湖? 6302.68? 6602.11? -4.54%光谷、关山? 6442.61? 6415.72? -0.42% 价格单位：元/平方米 （武汉市房地产局提供） 2011年5月武汉各区房价情况 2012年4月武汉楼市价格 一套房征收62项税费 据统计，一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，所涉及的税种有12项之多，涉及的收费多达50项，共计62项。 如，以销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500……。 还有按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起交纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。 全国工商联房地产商会调查表明，房地产开发总费用支出的一半，通过税费与土地出让金流向政府。 §1 房地产企业定价目标 一、以扩大利润为目标 以获取最大限度的利润为定价目标，通常指长期总利润为最大。