宏远项目营销策略报告.pptVIP

项目启动策略 Part C.1 入市时机分析 1 从供应上，目前市场供应的新商业项目多为只租不售，项目宜尽快把握市场空白点推出市场！ 2 从资金回笼上分析，到年底，投资客户资金回笼比较充裕，投资资金短缺的现象发生较 3 项目不宜在元旦后入市，否则春节效应将会显现。 项目宜在12月底前快速入市。 项目启动前提： 1 2 3 商圈价值整合，主题重新定位 商圈形象重塑 商圈品质升级，包装到位 促使市场对项目信心与价值的回归！ 4 经营管理公司组建 1、商圈形象重塑 江南商圈价值重塑 江南商圈印象定位 1、庞大的社区消费 2、稳定的投资特征 对比鸿福路、深圳，低洼的投资价值 例举东泰商圈 我们卖的是整个江南商圈，而不是某条商业街。商圈的的综合形象、综合价值才是项目销售的关键之一。江南商圈形象闪亮登场！ 2、商圈价值整合，主题重新定位 对于江南文化商业街的重新定位思考： 前提条件： 定位之于招商及销售均有可实施性； 定位符合商圈的限定条件（交通不便利，停车不方便） 定位符合物业的限定条件 与其余商业街形成联系性，体现商圈综合价值！ 思考方向： 业态互补方向：餐饮、娱乐 档次提升方向：中高档次社区配套 江南文化街商业定位仍应该是社区的、配套的。 专业市场、异国美食、酒吧街等定位，虽然之于销售有可取之处，但都不符合项目定位的前提条件。 江南文化商业街定位调整，呼之欲出： 东莞首席品质生活第1街 四大主题金铺： 高档港货区：各类时尚、高档的港产、日产商品店； 小资丽人区：美容、美体、美发，咖啡厅、美甲等 名品男士区：汽车饰品店、品牌烟酒、高档红酒、雪茄等 品牌妇婴区：儿童玩具、母婴店、儿童服装等； 江南商圈综合价值突显，四大主题区相辅相成！ 东莞首席品质商业第1街 【社区商业品质升级区】 综合配套商业街 品牌建材街 风情美食街 高档港货区 小资丽人区 名品男士区 品牌妇婴区 四大主题区，业态充分互补！美食、综合配套、建材、品质升级区相辅相成！ 3、商圈品质升级，包装到位，江南大商圈火热 增加商业导示及精神堡垒，形成浓厚的商业氛围。 江南商业街 江南商业街 增加灯光效果，避免天一黑就 改善晚上商业街灯光不足问题，打造灯光工程，让商业街旺足24小时！ 根据前面主题定位,针对各空置商铺进行整体包装，并注明某某商家即将进驻的信息，并进行车辆 管制，不允许车辆直接停放在商铺门口。 4、组建经营管理团队 前期发展商自行组建或聘请专业的经营管理团队，提供专业经营管理。 项目销售突破策略 Part C.2 一、价值回归，下调销售价格，保证合理投资回报率 区域 　近期 成交租金 免租期 原投资回报率 原售价 现售价 现投资回报率 宏景一期 　 29 3个月 / / 　/ 　/ 江南世家 48---57 3个月 3.81—4.52% 15,135 11,503 5.01%---5.95% 江南雅筑 33---57 3—5个月 2.94—5.08% 13,459 10,229 3.87%---6.69% 江南商业街 　 65 5个月 4.79% 16,272 12,367 6.31% 江南第一城 　 60 5个月 4.42% 16,272 12,367 　5.82% 原销售价格下调24%，至少保证投资回报率达到5—6%之间。 二、以返租为核心，招商、销售相辅相成！ 额外收益成为招商养市基金 商铺销售，看涨不看跌 微提招商租金，形成更高账面回报率 前3年租金成为发展商额外收益 由于前3年租金均为额外收益，发展商有充裕的空间进行放水养鱼，充分培育市场。 原面价不变，在原面价基础上提供3年，每年8%，总体24%的返租服务。 在更长免租期，更大招商优惠的前提下，微提招商租金，提升账面投资回报率，促进商铺销售。 由于返租前，已实现了预定的实收均价，返租3年中的租金收益成为了发展商额外收益。 返租 三、集稳定、低门槛为核心的销售突破策略 稳定：返租三年总计24%，每年返租8%。 （不论带租约商铺或不带租约商铺统一返租，以利于经营公司的统一经营管理） 首付仅需16%，返租金一次性抵扣首期 采取 四、招商突破 客户拓展策略 Part C.3 一、行销和坐销结合的二级半操作手法 二、依凭中原平台，完善的一、二手联动的转介体制 4、 针对推广策略 Part C.4 1、媒体选择 * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Gro