全国房地产估价师执业资格考试命题预测试卷及详解.docVIP

全国房地产估价师执业资格考试命题预测试卷及详解 房地产估价案例与分析(五) 一、问答题 (一)2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。 请问： 1．应当以哪种估价结果作为价格参考? 2．房地产估价应遵循的基本原则是什么? (二)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么? (三)A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。 请问： 1．什么是房屋租赁价格? 2．房屋租赁价格的评估有什么特点? 3．房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用? 二、单项选择题(每小题的备选答案中，只有1个最符合题意。) (一)对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两宗地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的估价单价为11000元/m2。 (1)下列关于增值收益的表述正确的是( )。 A．以3号地块的总价扣除l号地块的总价后即是2号地块的增值 B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率 C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配 D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小 (2)在甲，乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。 A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例 B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例 C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例 D．以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例 (3)假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。 A．1616 B．2560 C．1882 D．1920 (二)某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m2·月)。 (1)若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按( )计算。 A．0元/(m2·月) B．80元/(m2·月) C．按亏损前的净收益 D．按市场租金 (2)若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是( )。 A．收益法 B．市场比较法 C．成本法 D．剩余法 (3)若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是( )。 A．收益法 B．市场比较法 C．成本法 D．剩余法 (三)某市文化局下属一家营业性机构，利用一处1000m2的自有房产搞第三产业，经营一家中档宾馆。然而，由于经营不善，加之近年来该市旅游产业发展速度趋缓，此宾馆自开业第二年后连续两年亏损，平均年亏损额为10万元人民币。相对于此，隔壁的一幢办公楼经营状况就要好得多，对外出租租金为105元/(m2·月)