临海春之韵度假酒店二期建设项目立项建设可行性研究报告.doc

春之韵度假酒店二期 项目可行性研究报告 编撰单位：临海春之韵实业有限公司 编撰时间：三00二年九六月四九日 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 市场调研及前景预测 2、1 度假公寓的概念 2、2 临海引入度假公寓的情况介绍 2、3 目前临海已经推出和即将推出的可比项目分析 2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、5 本项目前景预测 项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 项目建设方案及规划设计定位 3、5 价格定位 3、6 入市姿态及推广时机定位 3、7 销售方式定位 3、8 物业管理定位 营销策略 4、1 宣传主题概念 4、2 卖点整合 4、3 优惠措施 4、4 销售目标体系——整体推广思路 4、5 分阶段控制的公关效果 4、6 外发式宣传策略 4、7 销售进度目标 4、8 资金回笼计划 投资估算和资金筹措 5、1 投资估算 5、2 资金筹措 财务评价与社会效益分析 6、1 盈亏平衡分析 6、2 赢利预测 6、3 敏感性分析 6、4 社会效益分析 第七章 结论 第一章 总论 1、1 项目概况 本报告所陈述的对象为临海春之韵度假酒店二期，以下简称本项目。 本项目位于临海著名的国家级旅游度假区天水潭。天水潭犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 °，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把临海认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，临海空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把临海天水潭浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使天水潭在全球游客中具有很大的吸引力。春之韵度假酒店二期便位于天水潭海岸线的中点。  本项目建设用地东接春之韵度假酒店一期；南临雅鲁藏布江；西接白桦林度假酒店（五星级）；北靠天水潭高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。 1、2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，临海的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，临海房地产慢慢脱离黑吉辽房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，临海的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及临海旅游综合环境的不断改善，使得临海作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，临海也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到临海过冬、度假充满热情，客观上造成了临海近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的临海房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。 在美丽的天水潭区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，天水潭二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对天水潭滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的春之韵度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 。 1、3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 1、4 主要技术经济指标 总占地面积：58070平方米 总建筑面积：67981平方米 可销售面积：34000平方米， 建筑密度：24。46% 容积率：0。72 绿化率：65。6% 1、5 施工进度计划 1、5、1 2003年11月29日破土动工 1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零 1、5、3 2004年5月18日结构封顶 1、5、4 2005年6月30日交付使用 第二章 市场调研及前景预测 2、1 产权式酒店　　产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断店