二手房投资的几条小技巧.docVIP

== 二手房投资的几条小技巧 == 首次置业者购买二手房，要注意下面的几点技巧： 1. 首选关内核心板块的二手。不要轻易出关买所谓的“地铁”新房。 2. 争取高贷，即最低限度首付，以争取多买几套。 3. 如果你可以买150平米，记得买成75平米的2套，或70+40+40的3套，因为你可以赚租金（等于减少了月供），而不是自己把所有的月供给占用了，相当于租了一个最贵的房子。 4. 佣金争取打折（总额低于2万时不容易打折，否则争取6-8折的折扣）。 5. 签佣金承诺书时，最好注明：“由于卖家涨价或其它卖家导致的违约情况出现，进而影响买卖合同的履行时，买家不向经纪公司支付佣金或承担其它任何赔偿责任。”以免出现卖家返价，结果你还要被中介收佣金的不利情形。 == 电梯公寓 == 买二手房，不要贪图便宜，买单价低的，尤其是走楼梯的。除非是这两种例外情形：1. 别墅；2. 100% 肯定要在三年内拆迁的。 要买电梯公寓，这是最起码的，因为楼梯房因为物业管理费便宜，而导致保养很差，非常陈旧，房子不贬值就不错了，难有升值的机会。 == 噪音因素 == 在电梯公寓里面，要注意临城市干线、城市次干线的，这通常有严重的噪音影响，就算你全家人能够忍受，也不代表其它人愿意忍受，这类房子的升值潜力会打折扣，租金影响倒不大。 还有一种，就是有写字楼或酒店的大型中央空调风机在下面的，也是重大问题，假如你在11月-2月去看房很可能没有噪音，但3-10月就有中央空调风机的巨大噪音！这类房子，升值潜力差，房价便宜，举个例子，就是蔡屋围的丽晶大厦，户型不方正且不说，而且有晶都酒店的中央空调巨大噪音，那么好的地段，现在二手价格才1.3万左右！ == 污染因素 == 除了前述的噪音污染之外，最重要的就是空气污染了！这个因素对楼价的影响，可能是非常显著的！ 最著名的案例相信大家都知道，就是蛇口板块、前海板块，由于几大发电厂集中在这里，空气质量存在严重问题，浮尘中某些物质（例如二恶英）是致癌的。 除了火力发电厂、垃圾发电厂等因素之外，其它最重要的污染就是工业污染了。这个方面，最著名的案例，就是深圳的可园和广州的海伦堡，这两个楼盘早年开盘时我都亲自去过。事实是，业主年年维权，政府也没办法，因为烟囱所在的工厂先拿地，而发展商是后拿地，哪有后来的赶走先来的道理？除非政府有新的重大规划，千万别相信这玩意儿“很快就迁走了”的说法。这个因素，对房价的影响是深远的，主要在于电厂和工厂不容易搬迁，尤其是投入巨资的电厂，在未来中国人越来越注重健康的大趋势下，可能会引起越来越多的人重视。此因素对房价影响较大，对租金影响较小。 另外，还有水污染的臭味问题，这个问题大家想必也非常清楚，不过这个问题的影响要小得多。幸福里的价格是4万，御河堤（即早年的城滨雅苑）的价格是2.8-3万，这两个盘都存在河流污染的臭味问题；深圳湾、后海就有海水（珠江入海口的水）发臭的问题。水污染的问题，涉及上游，只能是政府治理的事情，显然不是一朝一夕能够解决的。不过，只要不是零距离接触，对人体健康倒是没有什么损害。此问题对房价、租金影响较小。 还有光污染的因素，这个影响不是很大，就不说了，主要是大型高亮广告屏、夜总会闪烁的霓虹灯、路灯等。举个例子，宝安中心区的某些楼盘，临近宝安大道，这条路是个政绩工程，路灯搞得超亮，晚上不拉窗帘（必须是双层、加厚的）别想睡好觉。此因素对房价、租金影响甚微。 == 地段因素 == 这个因素的重要性，就不说了，基本上是最重要的考虑因素。这主要涉及交通、环境、配套等方面的综合影响。 举个例子，有些福田、南山上班的朋友，居然跑到横岗去买。且不说振业城和大山地的殡仪馆因素（驾车者容易看到此类路牌），而且周围配套至少要10年以上才能发展起来。这个价格，不如在关内核心板块买较旧一点的二手。 由于深圳特殊的历史因素，关内（当然关外也是如此）普遍存在农民房。还有一些工厂，及厂房式办公建筑。以天安高尔夫为例，一期的二手价格一直上不去，1.5万或以下就可以拿到。金域蓝湾的二手价格，也上不去。 关内的核心板块，是首要值得考虑的板块，他们的配套水准一流，保值、升值、租金皆非常理想。关内核心板块，主要包括：罗湖的蔡屋围板块、翠竹板块；福田的香蜜-农科板块、中心板块、景田板块、车公庙板块；南山的侨城板块、科技园板块、后海-深圳湾板块。 == 配套因素 == 配套是个重要因素，它足以与地段因素相提并论，当然这两者其实是同一个话题。 配套可以分为外部配套和内部配套。 外部配套包括哪些呢？有些年轻人，尤其是80后容易忽视。按重要性排序： * 最重要 (生活必需)：交通、大型超市、停车位 ** 重要 (生活品质)：教育、医疗、治安、绿化 *** 次重要 (精神需求)：自然景观、公园、购物、其它市政配套 *