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关于老年公寓项目的可行性分析 一、项目概况 老年公寓项目是泰达国际养老院项目的二期工程。泰达国际养老院是天津经济技术开发区管委会与开发区社会保险公司共同投资兴建的大型养老福利机构。项目位于开发区第四大街泰丰路，毗邻开发区最大的休闲绿地公园-泰丰公园和大型高档居住区-泰丰家园，属于滨海新区核心区范畴，地理位置优越。 泰达国际养老院一期工程建于2002年，占地7531平米，总建筑面积7676平米，主体由三栋楼房组成，互为连同。一期酒店式高级养老院拥有标准房、普通套房、豪华套房等67个房间117个床位，主要招住长期入住老人，也为老年人提供短期休闲度假服务。 本项目为泰达国际养老院二期工程，为独立型的高档服务式老年公寓，以提供适合老年人群居住的生活环境和服务为主要目标，整体上引入国际先进的设计理念，企望能为中国老年人提供一个先进的标准居住模范。本项目具体规划指标如下： 占地面积： 14187平方米 建筑面积： 28335平方米 公寓： 20118平方米 商场： 1244平方米 地下室： 3938平方米 室内花园： 3035平方米 二、项目开发的可行性 1、市场可行性 随着中国老年社会的到来和生活水平的不断提高，老年人对生活、居住的特殊需求日期明显。截至到2004年年底，天津市老年人共有137万人，占天津市户籍人口的14.7%，高于全国平均水平，而且每年还在以3.3%的速度增加。其中，60~69周岁的老年人有71万，70周岁以上的老年人有66万。从当前一期的入住对象来看，入住客户主要来自塘沽、天津市区、北京等周边区域，随着滨海新区的快速发展，预计会有更多的常住人口迁入滨海新区，本项目区域市场具有较大的挖掘空间。 与普通的公寓、住宅相比，老年人入住本项目具有较大的比较优势，主要可归纳为以下几个方面： 本项目房型及房内设施采用专门针对老年人生活的人性化 设计方案，且为四星级酒店的精装修标准； 本项目将容纳约210户老年住户，加上一期的66户，形成 容量约280户的老年之家的生活氛围，使老年人更易找到交心的朋友和家的归宿感； 本项目将提供针对老年群体的专项配套设施，如24小时上 门医疗服务、老年人食堂、商场、室内休闲花园等； 本项目将提供针对老年人的亲情化的封闭式管理，安全周 到的看护，星级的专业化服务； 本项目将提供针对老年群体的灵活的租赁解决方案； 相当于普通住宅的低廉的租金价格。 目前国际养老院一期工程年租赁收入约150万元，淡季客房入住率在50%以上，旺季入住率达到饱和，品牌已经基本建立。二期将通过加大品牌建设和市场推广力度，引入先进的经营和服务理念来提高市场接受程度。 2、政策可行性 由于本项目是作为社会公益型项目进行开发，土地以划拨方式获得，所以有必要在政策层面进行可行性分析。 （1）土地权属方面：该项目土地使用权目前为开发区泰丰集团所有，土地性质为生活服务综合用地，养老院已向开发区管委会提出申请将该地块以政府划拨的方式转让给养老院，由于老年公寓项目是开发区管委会大力支持的公益型项目，预计近期会得到肯定回复，土地能顺利划拨至养老院名下；由于该土地为政府划拨取得，且为公益用地性质，该土地将不能转让； （2）房产开发方面：泰达国际养老院已由政府福利机构转变为差额补贴型事业单位，根据开发区建发局的规定，开发区内，政府划拨给事业单位用于公益事业的土地上开发的房产不允许出售。 （3）优惠政策方面：目前的一期工程属于免税经营，预计二期工程将能获得营业税、房产税、所得税税收减免等优惠政策。 整体上来看，由于合作方性质、土地权属等问题而使项目操作趋于复杂化；同时，针对老年人市场的盈利性项目也面临一定的政策风险和社会舆论压力。 三、项目经营模式 目前市场开发的公寓项目一般采取销售的形式来收回投资，获得利润。但由于本项目土地为划拨获得，且为公益用地性质，这不仅使得该土地不能转让，开发的地上房产也不允许出售；参照国际养老院一期目前的经营形式，二期老年公寓将只能采取租赁经营的形式。 本项目为高档服务式老年公寓，拟采用短、中、长期租赁相结合的方式经营，经营的收入来源主要是租金和有偿服务。租赁经营主要遵循以下原则来进行以提高出租率、增加经营收入： 1、根据租期长短对公寓租金进行分段优惠。短期租赁1年起，中期租赁10年，参照房屋使用年限，长期租赁为70年。租金以现金形式支付； 2、出租方无权在租赁期收回房屋，承租方可随时提前中止租赁，也可随时转租给出租方认可的租户； 3、对于每位老年租户允许最多2名直系亲属同住，以提高公寓出租率； 4、为老年租户提供有偿服务，如餐饮、家政、陪同外出等。 四、项目合作方式 由于合作方性质、土地性质及其权属、项目性质等的特殊要求，本项目的投资机制需要考虑政府、政策法规、社会舆论、权属、资金等方面的诸多问题。基于