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* * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 孙村项目定位营销报告 中原地产(河北)事业一部 2010年12月 Part2 市场分析·项目定位 一、房地产市场分析 结论提示： 房地产市场稳定发展，存在市场发展潜力 二环区域市场供应成为未来市场热点区域 土地供应 住宅供需 2003—2010年石家庄“地王”一览表 地号 地块位置 竞得者 竞拍价 楼盘 物业（建筑）类型 [2003]009 裕华区 河北顺驰 220万/亩 路劲 蓝郡 别墅+洋房+多层 [2006]006 桥东区 河北荣盛 322.8万/亩 阿尔卡迪亚 高档住宅（高层） [2007]009 新华区 河北天山 518万/亩 天山 新公爵 花园洋房+高层 [2009]025 桥西区 恒大地产集团 552.8万/亩 恒大城 精装豪宅（高层） [2010]006 桥东区 河北金正 735万/亩 金正项目 —— 2008—2010年石家庄土地收储及供应量 时间 土地收储量 供应量（招牌挂） 2008年 4668亩 3087亩（共27块） 2009年 2万亩 1542亩（共23块） 2010年 2.5万亩（计划） 目前已出让2879亩（共38块） 2007年之前，市区大部的老城区拆迁难度大，土地整体供应量较小 2007年开始，石家庄实施 “退二进三” “三年大变样”战略，土地供应大幅度增长。 2009年后土地供应量突增，主要为三年大变样及新农村改造土地供给。 未来，土地价格将大幅上升，一线城市开发商将更多地参与土地市场的竞拍。 二环附近的土地的供应将逐渐成为主流。 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 市场供应放量，形成局部热点区域 2008年之前，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平衡，基本在220—250万㎡之间。 2008年“三年大变样”以来，石家庄每年的商品房供应量激增至300万㎡以上，而作为“三年大变样”最后一年，预计商品房供应量在600万㎡左右。目前统计去化400万建面； 受2008年楼市“寒冬”影响，2008年石家庄商品房去化量较少，而在2009年楼市去化量呈”报复性”增长，登记销售面积创历史新高。 【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局 2005-2010年 石家庄市商品房供需情况整体走势 235 244 292 260 600 323 220 356 213 164 250 0 100 200 300 400 500 600 700 2005 2006 2007 2008 2009 2010 商品住房批准预售面积 商品住房登记销售面积 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 市场需求承接有力，供需双增 供需双增 2006、2007两年石家庄房价开始飞涨，两年内房价涨幅均在20%以上。 作为省会城市，石家庄的商品房销售均价长期落后于其他大中城市。 由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落。 从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增长，石家庄2010年4月房屋销售均价同比增长近20%左右。 2788 3346 4365 4424 4952 5470 1% 12% 8% 30% 20% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2005 2006 2007 2008 2009 2010.10 0% 10% 20% 30% 40% 50% 房地产销售价格 （元） 较上一年增幅 【数据来源】：河北中原市场研究部 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 市场价格稳定增长 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 根据中原市场监测，2010年石家庄市主要在售楼盘共计85个，其中裕华区（含高开区）27个、桥西区19个、新华区17个、长安区17个、桥东区11个，裕华区在售楼盘居全市之最，桥东区最少。 数据来源：中原地产（河北）研究部 根据中原地产10月份监测，石家庄在售项目的均价为5470元/㎡。 桥东区均价为6150元/㎡ 长安区均价为5725元/㎡ 裕华区（含高开区）均价为5785元/㎡元 桥西区均价为5534元/㎡ 新华区均价为5245元/㎡ 主要在售楼价格 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 蓝溪谷 源景 锦城 南茵河综合体 平安大街 胜利大街 中华大街 友谊大街 和平路 裕华路 中山路 槐安路 体育大街 建设大街 建华大街 国大商务公寓 勒泰中心 NASA 官鲤 开元环球 中心线 万