房地产评估习题答案.docVIP

第四章 房地产价格评估练习题答案 4、计算题 （1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为： 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280 6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％) 1.2 元) （2）根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米) 从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）根据题意： 该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7 =970×1.045×1200×0.7 =851466(元) （4） （5） 即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元 （6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1） 测算不动产总价 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) ④ 2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润 利润 =15% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 =8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2） （7） 1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元) 2)该房地产的年出租费用为： 84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为： 64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8) 1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元） 2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元) 4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) (9) 300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p p = 3759.4(万元) (10) 1)建筑部分的重置成本: 800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11) 1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元) 2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1