房地产信托产品在中国的创新性的研究.pdfVIP

论文摘要 论文摘要 房地产业不仅成了国内经济增长的动力源，也成了企业获得利润最高的 行业。这不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且，房地产业的 发展又带动相关产业的大力发展。最近几年政府大力整顿的钢铁、水泥、电 解铝、建材等都与它有关， 目前经济上的瓶颈行业，如能源、电力、运输、 水资源等也与房地产业有关。例如，北京2003年的GDP增长有30％以上来自房 地产，2004年的固定资产投资有50％以上来自房地产，足见国内房地产业在 国民经济中的重要地位。 在近几年的经济宏观调控中，对房地产业整顿也在其中，如对土地整顿、 对房地产企业的信贷收紧。宏观调控后，不少行业的增长在放缓，不少过热 行业的产品价格在下降，但全国商品房的价格却在进一步提高，特别是在上 海、北京、杭州等大城市，商品房价格上升更是在二成以上。这也从一定意 义上说明了国内居民对住房仍然有巨大的需求。随着国内城市化进程的加快， 农业人口向城市的转移，国内城市住房的潜在需求可以认为是一个无限大的 量。加上政府业绩、企业利润、个人信贷消费等助力，国内房地产业快速增 长成了在短期内难以逆转的态势。为保证这个产业能够真正适应社会需要而 快速健康地发展，房地产多元化融资体系的建立已属必要。 一般来说，在成熟的房地产融资市场，房地产开发与经营的融资不仅有 债权融资和股权融资两种基本形式，而且在这两种融资一级市场之外，存在 着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，通过金融创新推出不同的房 地产金融工具，如投资基金、信托证券、指数化证券等。这样，通过各种投 资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，不仅化解了房地产 企业的融资困难，也分散了集中在房地产金融市场的风险。 一个完整的房地产金融体系应该是多元的，多渠道的，从房地产开发的 全流程展开来看，它是一种能为不同开发阶段提供金融工具和为不同风险偏 房地产信托产品在中国的创新性饵f究 好的投资者提供服务的多渠道的综合组织。信托只是一种财产管理方式，欧 美没有单独的信托公司，信托受托人可能是一家律师行，也可能是一个自然 人。中国的信托体系是学习日本的模式，日本有专门的信托银行，国内的《信 托管理办法》规定了赢利性的信托只能由信托公司做。 信托在金融的创新里扮演着很重要的角色，比起银行、证券来说，相对 具有更多的灵活性。信托存在的价值在于和其他金融机构合作，它和银行是 “瞎子背瘸子”的关系。在目前金融体系缺乏直接融资工具的前提下，它扮 演着金融创新的桥梁作用。 金融发展的过程往往就是金融创新的过程，房地产信托也不例外，房地 产信托也要依靠不断创新，才能发展壮大。2003年以来房地产信托通过不断 地进行产品创新，在房地产融资市场上攻城掠地，迅速发展，令业界刮目相 看。从满足房地产商融资需求的角度来看，近几年房地产信托产品创新的主 要表现形式是产品种类丰富，在传统的集合资金信托之外，衍生出了股权信 托、财产信托、住房按揭信托和组合信托及准房地产信托基金等创新品种。 但是，纵观几年来房地产信托的发展历程，不难发现，房地产信托产品 取得快速发展的根本原因就在于信托公司抓住了市场机遇，通过产品创新满 足了市场主体的多元化需求，履行了自身的金融中介职能。其基本思路体现 在两个方面：一是设计各种形式的信托产品以满足资金需求者多样化的融资 需求；二是通过较高的收益率、严密的风险控制措施和一定程度上的产品流 动性安排，满足资金供给者不同的风险收益偏好。 从目前房地产信托产品在创新过程中，存在的问题来看，除了政策性因 素制约，房地产信托产品自身的局限性也不容忽视，影响了其在投资多元化、 规模效应、流动性、风险控制等方面发挥作用，具体表现在以下几个方面：(1) 产品品种结构不合理，资金运用以间接融资方式为主；(2)信托计划期限多为 中短期，与房地产业的长期性融资需求不匹配；(3)预期收益率没有充分体现 风险因素；(4)产品创新的层次整体水平不高；(5)房地产信托产品的流通性 安排不足。由于房地产信托产品存在以上种种局限性，因此有必要在现有的 基础上继续开展产品创新，进一步完善这种金融工具。 根据国际上房地产业的发展经验，积极推进房地产融资多元化，仓U新房 地产金融市场是促进房地产业健康发展的方向。目前在我国房地产投融资的 2