论房地产估价的原则、方法及正确运用.pdfVIP

论房地产估价的原则、方法及其正确运用 、 王建忠1 费 翔2 朱毓菁1 (1．上海建经房地产估价咨询有限公司2．上海建欣房地产估价有限公司) 【摘要】在房地产价格评估过程中，如何才能对房地产价格作出客观合理的估计与准 确的判断?在三大估价方法支撑的基础上对房地产估价原则这一灵魂的认识和掌握，对房 地产价格评估过程中的共性与个性关系这一精髓的正确把握和具体情况具体分析的活的灵 魂的感悟程度。 【关键词】估价原则；估价过程；共性；个性；理论方法 一、对房地产估价原则的再认识 房地产估价的原则是人们观察、分析处理房地产价格评估问题的准绳。由此，对于房 地产评估的专著中提到的近20条估价原则就不难理解为什么会有那么多。其实估价师根 据房地产估价的理论结合自己的实践总结出新的估价原则也是不足为奇的。不同的原则出 自于不同的视角，它们都符合观察、分析、处理问题的准绳的标准要求。这些原则之间是 有矛盾的，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的。解决一个问题往 往会用到多条或许多原则，原则往往是迭加使用的，以排除法显露其效用。现以常用的六 条原则为例说明原则的作用及其困惑的解决。假如以一个实圆为价格评估问题域，六条估 价原则同时起作用，它们之间的关系如图1所示： 图1房地产价格评估原则关系 659 第十部分其他 图示被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋 于唯一的正确结果。在原则迭加作用下确定了唯一正确的结果域。当然它还不是一个与唯 一性的数值有足够小误差的估值。 由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，它的合理运用是保证房地产 价格的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就在估价交易中感悟到 的主要房地产估价原则解读于下。 (一)合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用为前提。缺一不可 估价是为交易等服务的，要考虑买卖双方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使 用的用途必须予以排除。但见平时注意合法者多，遗漏使用者不在少数。 我们曾受委托对某一大厂的一产权清晰具有单项工程特征的厂房作抵押评估。但由于其 位于厂区中心，土地分摊不明确，到厂外市政道路无独立通道，其他合法，用途明确。可一 旦处分抵押物，不能保证其在合法前提下的合法使用。为此我们在抵押评估时，让厂家明确 了土地分摊图，该单项工程拥有厂区至市政道路的通行地役权，和相关水电气等的正常供应 排放配套承诺，一并作为抵押条件，在抵而不漏下保证一旦处分时合法使用的实现。 (二)最高最佳使用原则要求房地产价格评估要以房地产的最高最佳使用为前提，从 而使房地产价格趋于合理的唯一 假如不是在合法使用前提下能带来最高价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不 同使用用途下相应的价格。最高最佳使用原则帮助解开房地产价格的迷津，合理判断出正 确唯一的房地产价格。 最高最佳使用原则是以合法原则为前提的，估价的结果应当确保估价对象最高最佳使 用的合法实现。曾经，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，两份报告，一则评为每 评高了，6000元的还可以高一点。浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许 经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而 一定一并转移的。要保证估价对象最高最佳使用前提下，在潜在的可能交易中实现最高价 值必须将这些特许经营的证照权利，让抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将 随之一并让渡相应的权利。政府当时已明确不再审批此类项目，因为评高者考虑了这些因 素而评低者没有考虑。 (三)供求原则表述了房地产的商品价格特性，其价格与供给量成反比，与需求量成 正比 作为房地产的价格，当用生产费用价值论不能解读其价格，用效用价值论的预期原理 不能解释其价格时，供求原则揭示的强大力量会帮着解开谜团。 1998年，《房地产报》将根据管理部门的要求，对行业管理所取得的信息，拟定期编 发上海二手房价格信息和相应的指数，组织了小范围的座谈和研讨。当时的房市，二手房