P31 融侨_福州融侨旗山别墅项目定位汇报案_130PPT1.ppt

融侨·旗山项目定位汇报案 第一部分：项目市场研究篇 本案项目特征* 项目位置 项目现状 市场判断* 市场判断 产品组合形态分类* 福州别墅市场发展研究 市场发展态势 城市扩张趋势*（东南西北区分） 福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区 福州别墅类型及代表楼盘 福州别墅市场数据 项目产品配比 项目容积产品表现 产品平均面积分布表 平均价格分布表 产品形态分布表 市场价格描述 市场上别墅供应的价值取向发展 项目所处区域市场属性 项目所属区域市场发展 近郊板块早期亮相产品共性（ 别墅 ） 竞争板块现状综合比较 竞争互动板块发展趋势 项目分析—交通 项目分析—环境 项目分析—配套 别墅（类别墅）消费群体研究 消费心理变量 产品正常价格比： 公寓—别墅-独栋：1：1.5-1.6：2 联排之间互相错落，形成围合院落 测算目的 通过多方案成本、利润比较，给出利润最大化产品组合方案。 前提假设 1、测算中各类产品价格依据分别为： 独栋别墅:4994.2元/㎡,联排别墅:4200元/㎡ ，叠拼别墅：3500元/㎡ ； 小高层花园洋房：2400元/㎡，高层花园洋房：2600元/㎡ 。 2、土地价格暂以拍卖价格4.53亿元计算。 3、本次测算利润为税前利润，不考虑土地增值税与所得税因素影响 4、财务费用发生仅考虑3年期银行中长期贷款。 5、商业配套面积，未计入成本利润分析。 产品组合利润测算 42.008% 72.438% 768，638，164.3 1061，093，658.5 独栋别墅 146792.79 ㎡ 叠拼别墅 110094.57 ㎡ 小高层花园洋房 296370.115 ㎡ 公建　15824 ㎡ 独栋别墅 叠拼别墅 花园洋房 1.25 634528.755 ㎡ 方案四 28.33% 39.53% 430，974，560 1，090，236，200 独栋别墅 　8740 ㎡ 联排别墅 　　77982㎡ 双拼别墅 　　17712 ㎡ 小高层公寓　　115620㎡ 公　建　　　　15824 ㎡ 高层公寓18F　　191826 ㎡ 高层公寓25F 　122100 ㎡ 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 1.24 637864㎡ 方案三 1，154，936，000 1，097，979，800 总投资（元） 505，056，100 468，443，900 税前利润（元） 独栋别墅　8500 ㎡ 联排别墅　88509 ㎡ 双拼别墅　8500 ㎡ 小高层公寓　141000 ㎡ 公建　　　15824 ㎡ 高层公寓18F173688 ㎡ 高层公寓25F162800 ㎡ 独栋别墅　　8500 ㎡ 联排别墅　　82152㎡ 双拼别墅　　20295㎡ 小高层公寓115620㎡ 公建　　　15824 ㎡ 高层公寓18F　191826㎡ 高层公寓25F　122100㎡ 物业形态 面积分布 43.73% 42.664% 投资 回报率 30.425% 29.905% 销售 利润率 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 设计住 宅类型 1.31 1.24 综合 容积率 675200㎡ 642108 ㎡ 设计总 建筑面积 方案二 方案一 ? 五种方案经济技术指标一览 1，000，995，053.75 1，057，084，760 1，072，103，117 1，088，178，497 总投资（元） 839，139，109.98 835，207，240 805，549，211.4 782，182，033.54 税前利润（元） 　独栋别墅 　　120308.7525 ㎡ 　联排别墅　　 　　160411.67 ㎡ 　　小高层花园洋房　　 　　　235649.58 ㎡ 联排别墅 310937.44 ㎡ 小高层花园洋房 244214.48 ㎡ 公建15824 ㎡ 独栋别墅 110094.585 ㎡ 联排别墅 146792.78 ㎡ 小高层花园洋房 296370.115 ㎡ 公建　15824 ㎡ 独栋　 207291.63 ㎡ 小高层花园洋房 347960.28 ㎡ 公建　15824 ㎡ 物业形态 面积分布 83.83% 79.01% 75.137% 71.879% 投资 回报率 45.6% 独栋别墅 联排别墅 花园洋房 1.125 580916.25㎡ 方案八 44.137% 联排别墅 花园洋房 1.25 634528.755 ㎡ 方案七 42.901% 独栋别墅 联排别墅 花园洋房 1.25 634528.755 ㎡ 方案六 41.819% 销售 利润率 独栋别墅 花园洋房 设计住 宅类型