世联_天津博智置业_大沽路综合住宅项目前期定位报告_199ppt_年.ppt

大沽路项目前期定位报告 谨呈：天津博智置业发展有限公司 小部分产品能够承担现金回流，以保证项目顺利滚动开发 项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心 住宅：中小规模/高容积率/设计受限/产品可塑性较强商业：中大规模 住宅：地块不规则，遮挡问题突出；商业：地块进入性差，沿街展示面小。 周边为成熟居住区，居住氛围浓厚 项目南面临近津河，占据稀缺水资源，但津河该河段水质较差，河岸景观较好 南临津河，为天津市二级河段；原来津河该河段水质较差，经治理后有明显改善； 河岸绿化成熟，已成为周边居民散步休闲的好去处。 天津市区客户地域性置业明显，沿交通向外匀质扩张 河西区的居住环境受到居住置业客户的追捧 从现在到未来，项目的城市核心价值毋庸置疑！ 世联对公建部分目标的理解 本体商业价值分析 天津市区现有商业总体格局为“单中心” -“多级”发展模式; 和平路商圈是天津“唯一”的市级商圈,消费型商圈地位显著. 项目是河西区北部的局部区域型商业中心,与市级商业中心距离较短，在3公里之内 就区位而言，项目所在大沽南路商圈与小白楼商圈相接，与其中心位置距离约1.2公里。与市级商业中心，和平路商圈的中心位置距离约2.7公里。 就商业地位而言，项目所在的大沽南路商圈，是河西区北部的局部区域型商业中心。 从规划角度上看，项目将处于依附于小白楼商务中心区的边缘区域，商业街的中心位置，商务价值大于商业价值 从土地成交情况看，07年成交的几块土地将陆续入市，总供应逾40万平米，商务为主，商业为辅 大沽南路商业街长约1.5公里，据统计，区域商业总体供应量超过10万平米,门店200多家 区域招商项目7万平米，未来综合体供应量将在40万以上。 商圈定位：专业卖场+休闲娱乐+基本生活配套业态分布情况：餐饮类、便民服务类为主，专业卖场、金融类、休闲娱乐类为辅 租金分布情况 区域1公里范围内有常住人口17万，商务办公人群1.2万。但整体年龄层次偏高，需求仍将以生活必需品类为主 全商业方向研判——各类型集中商业均存在操作难点 投资客集体出逃，未来1~2年内投资型物业谨慎开发 从本体条件上看，项目不具备酒店式公寓的选址条件 世联模型：酒店式公寓KPI体系 商业发展方向研判 物业发展建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 现代建筑+江南园林，在北方城市成为亮点 城市中高层项目景观案例启示 设计原则： 与建筑物的融合、美观 内环境形成视觉冲击，对空间起到放大/聚合的作用 丰富的空间层次 可进入、可参与 铺位分割建议： 分割形式1：形象主力店 A、C栋沿大沽南路面纵向分割，预留为主力店位置； 分割形式2：分区式分割 A、B、C、D按照四个分区定位四个主题 分割形式3：纵向分割 1、2层精品购物类业态为主 3、4层餐饮、休闲娱乐型为主 Thanks for your time 商业案例卡 销售型商业扫描——麦收国际公寓底商 销售型商业扫描——中豪世纪花园底商 销售型商业扫描——国华大厦底商 麦收国际公寓：红极一时的“地铁上盖儿”商业炒作成功，但经营惨淡。 公寓开盘时间：2005年9月 公寓实现整体均价：8745元/平米 商业开盘时间：2006年年中 商业价格：商铺面积25-400平米；25~35平方米占70% 总价35.7—150万/套 经营状况分析：整体经营惨淡，地铁上盖商业价值未完全显现 案例启示 写字楼案例卡 恒华大厦 国华大厦 天津湾.中环广场 麦收国际公寓 澳景大厦 D 大 沽 南 路 D D 中豪世纪花园商业 麦收国际公寓底商 恒华国际 底商 在售裙房：首层层高6米，二、三层4.8米，柱距8.5米 ，框架式结构，最小销售面积为400平米 产品情况 目前剩余销售面积8000平米，报价26500元/平米 销售情况 购买客户：金融类、政府机构类为主，有少量个人投资 租赁商户：农业银行、交通银行、渤海银行、上海浦东发展银行、大药房、中介机构、汽车租赁、 商业客户 46500平米首层约4622平米，二、三层每层约4616平米 建筑面积 社区底商、soho公寓裙房 物业类型 中豪世纪花园 底商 项目名称 100.0% 60900 100.0% 522 合计 7.6% 4640 5.6% 29 160 E户型 33.3% 20300 27.8% 145 140 D户型 22.9% 13920 22.2% 116 120 C户型 3室 19.0% 11600 22.2% 116 100 B户型 17.1% 10440 22.2% 116 90 A户型 2室 面