上海虹桥商务区进入及取地策略研究项目.pdfVIP

谨呈：安徽中城联盟臵业有限公司 虹桥商务区进入 及取地策略研究项目 2013年10月 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 【工作说明】 为完成对虹桥商务区进入及取地策略的研究项目，我司项目组对虹桥商务区及周边板块进行深入市场调 研，共实地调研共11个项目，9个区域板块，并深度访谈16人： 1.土地市场调研：虹桥商务区核心区、西虹桥商务区、北虹桥地区、南虹桥地区、长风生态商务区、临空 经济园区、虹桥经济技术开发区、华漕镇、徐泾镇9大区域板块； 2.项目调研：虹桥绿谷广场、虹桥协信中心、旭辉虹桥国际广场、旭辉世纪商务广场、赢华国际广场、汇 银铭尊、慧创国际、弘基一号休闲广场、凌空SOHO 、临空新长宁地块项目、建滔商业广场11个项目楼 盘； 3.政府机关访谈：虹桥商务区管委会、西虹桥商务区开发有限公司、临空经济园区发展有限公司、江桥镇 土地所、闵行区规划和土地资源管理局、徐泾镇人民政府、华漕镇规划办、嘉定区规划和土地管理局8家 政府相关机关； 4.开发专业人士访谈：协信地产策划总监、红星美凯龙总经理助理、绿地集团市场研究经理、宝龙集团市 场研究人员4名开发专业人士； 5.销售人员访谈：虹桥绿谷广场营销经理、虹桥协信中心大客户经理、慧创国际销售顾问、赢华国际广场 销售经理4名专业人士。 2 【研究背景- 1/2】虹桥商务区定位为上海国际大都市的重要商务集聚区，根 据发展阶段可细分为三大部分，其中核心区是现阶段重点开发区域 上海虹桥商务区的总体功能定位： 服务我国东部沿海地区和长江三角洲地区的大型综合交通枢纽；上 海实现“四个率先”、建设“四个中心”和现代化国际大都市的重要商 务集聚区；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长 江三角洲地区的重要载体。 上海虹桥商务区域划分： 商 1、 【虹桥商务功能核心区】 务 1.4平方公里，目前正在进行深入规划设计，预计2015年生产总值将 超过100亿元；主要发展商务办公、商业设施、文化娱乐、酒店、会展 拓 等功能，长三角面向全国和长三角的商务贸易平台，上海建设国际贸易 核 心 中心的重要载体，上海多核心CBD结构的重要极点； 展 区 2 、 【虹桥商务区主体功能区】 商务区主 东至外环线A20 ，西至现状铁路外环线（华翔路），南至A9沪青平 区 体功能区 高速公路，北至规划北翟高架，总用地面积26.3平方公里；面向长三角 地区综合交通枢纽和国际门户，上海建设国际贸易中心的功能和空间载 体，上海市中央商务区之一； 3、 【虹桥商务功能拓展区】 北到A11 ，西面到A5 ，约60平方公里。作为虹桥商务区的配套、延 伸和支撑功能，是虹桥商务区的核心交通功能保障区，直接配套功能配 虹桥商务区功能划分示意图 臵区和主要产业功能辐射区。 3 【研究背景-2/2】作为核心区发展的重要两翼，南