世联_广州保利公馆项目销售总结报告_44p_电梯洋房_营销推广策略f.ppt

报广 报广 户外 网络、候车亭 展示策略——展示整个中心园林和景观主轴，树立区域楼盘高端形象 样板房 示范园林 景观主轴 兽首园林 中央泳池 样板房 示范园林 展示策略——2房、3房、4房全部做样板房展示，风格多样，而且是区域最高标准的样板房 小三房——中式 小三房——地中海 两房——现代简约 大三房——现代古典 四房——欧洲古典 户型 80㎡两房 100㎡三房 137㎡三房 168㎡四房 合计 推货数量 55 83 69 7 214 成交数量 37 59 13 4 113 成交率 67% 71% 19% 57% 53% 开盘策略——开盘成功撬动广州客户，销售100余套；开盘均价7400元/㎡；实现区域溢价3400元/㎡ 客户策略——在强势推广下，广州客户比例大幅提高；客户面开拓至港澳、江浙、京沪；支撑项目价格继续往上走 客户策略——亚运利好逐步展现；亚运村拍出255亿地王；投资客户比例增多，价格接受能力增强 2009年10月均价已突破8000元，2010年12月尾盘均价达到最高峰——9758元/㎡。 目前整盘均价为8539元/㎡，超额完成开发商8000元的目标。 推售策略——推货：小步快跑，树立标杆，逐栋推货；价格：引领市场，高开高走，完成目标 标杆 北区推货顺序 1 1 1 2 2 2 3 南区推货顺序 价格高开高走，一路领先，带领区域，超越发展。 公馆价格稳中有升，虽然受两次宏观调控影响略有震荡，但最终带领区域价格翻番。 叫好又叫座！ 推售策略——绝对的区域领导者，绝对的价格标杆；成交套数稳居番禺前三！ 亚运城开盘 A项目背景介绍 B 面临问题 C 策略分析及检验 D盛会板块营销模式总结 E经验分享 D 盛会板块营销模式总结 适用于亚运、奥运等大型体育盛事板块中小型项目 盛会板块——坚持一条“亚运”主线，紧抓不放 推广初期： 与北京奥运、广州六运等大型盛会盛事作借鉴，“亚运”能带给你什么？ 炒作要点： 城市升级； 板块升级； 配套升级； 房价升级。 盛会板块——坚持一条“亚运”主线，紧抓不放 推广中期： 随亚运进度、借政府利好持续炒作项目，顺势推出项目。 炒作要点： 政府投入巨资打造亚运板块； 亚运工程进度； 亚运城拍出天价； 盛会板块——坚持一条“亚运”主线，紧抓不放 推广后期： 亚运板块配套落成、亚运城开盘热销、亚运会开幕，随着盛事逼近再度炒作项目，亚运城开盘后，策略从区域领导者变为追随者，借亚运城热卖之势最后热销。 炒作要点： 亚运成熟； 最后机会喝头啖汤，入主亚运； 亚运城开盘热销，全城关注亚运板块，区域价格翻番； 保利品牌——结合“亚运”联动炒作，效果倍增 保利地产在广州具有较高的知名度和美誉度，通过品牌结合亚运进行炒作，效果比同区域其他项目更好，炒作成功率更高。 盛会营销模式总结 形象定位 竞争策略 价格策略 紧抓一条主线——亚运 区域领导者 品牌策略 助力推动盛会炒作，提高炒作效果 区域标杆，高开高走 盛会初期 （板块尚未炒热） 营销 模式 盛会中期 （板块逐渐成熟） 盛会后期 （盛事之后价值抬升） 盛事开启 区域追随者 推广策略 借鉴国内盛事板块，盛会带来什么？ 区域成熟，借势大盘，突出价格优势 借势盛会各项利好实现，顺势炒作热销 保持价格竞争优势 展示策略 做区域最好的展示，提升品质感，支撑项目价格 A项目背景介绍 B 面临问题 C 策略分析及检验 D盛会板块营销模式总结 E经验分享 E 经验分享 规划新区小盘突破片区价格关键点 淡市营销关键点 联合销售（PK保利代理）关键点 一、规划新区小盘突破片区价格关键点 不求天生丽质，但求大方得体 不需要做太过高档，但要有大市场畅销的产品，而且最好产品带有亮点，这是项目打入大市场的前提。 本项目以100㎡的小三房为主，符合广州刚需客户的需求，而且户型实用率高，都是N+1户型，深受广州客户的喜爱，是打入大市场的前提。 本项目所有推广都是针对广州市场去打，并且一直抓住“亚运”这条主线，根据市场环境推出不同货量，逐步推高价格，顺势而为。 一、规划新区小盘突破片区价格关键点 万事俱备，再借东风 做好展示、推广和物料，拔高形象，为卖高价作铺垫；利用规划的利好顺势推出项目，通过推广扩大影响力，逐步推高价格，顺势而为。 一、规划新区小盘突破片区价格关键点 高垒深壑，视生处高 深挖项目价值，突出品牌优势，站在高位远瞩，跳出板块竞