世联_广州保利香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告_136p_法式风情_推售策划.ppt

4 节假日暖场活动 节假日暖场活动 节假日暖场活动 6月1日 11月1日 5月1日 工程要求 营销阶段 样板房 开放 项目开盘 围墙、地界包装 推广主线 推广渠道 营销活动 商场外展 软文炒作 搜房网站软文 户外形象稿出街 地铁广告 户外牌 公交候车亭风暴 搜房网站 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 售楼处完工 醉迷·香槟仲夏之夜 售楼处开放 让城市又有了 香槟的味道 户外牌 地铁广告 公交候车亭风暴 硬广 网络软文炒作 短信50万条/周，覆盖番禺 7月1日 取得预售证 起势 预热 9月1日 8月1日 10月1日 持续销售 蓄客 余货续销 地铁广告 户外牌 公交候车亭风暴 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 项目加推 网络软文 短信30万/周 营销推广铺排 开盘引爆 售楼部 开放 让公馆生活有了香槟的味道 公馆生活在香槟里沉醉 优雅生活，从香槟公馆开始 开盘 12月1日 样板房开放 样板房和 园林展示区完工 户外牌 搜房网站（横栏） 硬广 网络、报广软文炒作 短信50万条/周 第二批货 开盘 取得预售证 开盘 8月1日，保利·香槟公馆盛大开启 10月1日，香槟生活，为您开启 畅想·法式生活之旅 营销费用 营销费用预算714万，占销售总额的1% 注：以上费用的预算只是报价，尚未打折。 策略执行 营销策略总纲 营销执行方案 价格定位及推货安排 思考：突围市场，第一期开盘爆破，树立项目标杆形象，为项目实现高价高速奠定基础 推货策略 根据工程进度，分两批推货 首批8月1日爆破式开盘，8月底售罄 第二批10月1日开盘，年底售罄 根据工程进度，1栋和4栋先取得预售证，共223套，将于8月1日开盘。户型配比如下： 2栋和3栋，共233套，预计第二批推货时间为10月1日，户型配比如下： 房型 面积区间 套数 套数比例 一房一厅一卫 40-49㎡ 48 22% 三房两厅两卫 90-100㎡ 141 63% 四房两厅两卫 120-130㎡ 34 15% 合计 223 100% 房型 面积区间 套数 套数比例 两房两厅一卫 70-79㎡ 33 14% 三房两厅两卫 90-100㎡ 166 71% 四房两厅两卫 120-130㎡ 34 14% 合计 233 100% 高价开盘，价格平走 整体均价16250元/㎡，销售总额7亿 推货策略 4栋 房型 单价 套均总价 一房 18000 85万 三房 15500 150万 均价：16200元/㎡ 1栋 房型 单价 套均总价 三房 16300 158万 四房 17500 222万 均价：16700元/㎡ 3栋 房型 单价 套均总价 两房 14500 111万 三房 16000 155万 四房 17000 215万 均价：16000元/㎡ 2栋 房型 单价 套均总价 两房 14500 111万 三房 16000 155万 四房 17000 215万 均价：16000元/㎡ * 产品线 展示线 物料线 推广线 活动线 营销执行 让城市又有了香槟的味道 让生活更优雅——法式风情的尽致表现，让香槟更优雅 示范园林展示 会所展示 样板房展示 售楼部展示 扩大园林展示区，让客户看到中心水景园林 提升园林展示区的造价标准至700元/㎡ 打造“小而精”的法式风情园林 园林展示 扩大的园林展示区 原来的园林展示区范围 扩大园林展示区，把中心泳池、健身房展示给客户看，并且把展示区的园林造价标准提升至700元/㎡。 若一期工程赶不上，二期开盘前必须把游泳池展示出来，以提升二期的价格 把健身房打造成会所 除了健身、游泳更衣之外，增加会所的运动功能 满足小资时尚、健康、美体的追求 会所展示 在健身房，除了健身设施之外，增加瑜伽房和SPA房，增加健身房的功能。 架空层展示区的小区配套——泛会所 阅览室、棋牌室、桌球室、网吧 会所展示 阅览室和棋牌室 桌球室 网吧 在1栋和3栋的架空层设置泛会所，功能包括阅览室、棋牌室、桌球室和网吧，通过一个半开放的空间增加小区配套，泛会所的面积不大，但功能齐全，体现“小而精”的理念。 提升展示区的架空层园林展示 增加绿化、休憩、休闲功能 架空层展示 架空层摆放些休憩的沙发和茶几，配上绿色植物点缀环境，提升架空层休憩的氛围。 架空层摆放些艺术品，提升小区的人文氛围。 四维感官，极致享受 样板房展示 观——装修风格（法式田园、现代风格、洛可可、巴黎时尚） 闻——醉人香水（香奈儿香水） 听——古典音乐（巴赫《法国组曲》） 品——收纳空间（松下家装） 香槟系列“四觉”定调—— 嗅觉：香醇的浪漫 视觉：时尚的经典 听觉：典雅的旋律 触觉：尊崇的品质 结合售楼部内的吧台和室外的亲水平台 打造充满法国人文气息的咖啡馆 售楼部展示 吧台区→