国内大中城市购物中心选址的确定与方法分析.pdfVIP

维普资讯 ；i；i逦 论 坛 国内大中诚市购物中 递址的确定与方珐分析 ·陈章喜 周芮仪 购物中心是零售业的最高业态，它由一组零售商及其相关的所有 — — 不同商业区的数量。在这里． 需要通过实际调研或运用计算机 服务性、商业性设施共同组合而成。由于购物中心属于大型商业地产 程序加以确定。 项目．其建筑体量大、投资周期长，受经济发展和政策的影响大．风 2分析商圈特点 险大。因此 开发商在开发购物 中心项 目时必须谨慎进行 ．运用零售 目前，零售企业多运用GIS软件分析商圈。GIS (GeographicIn- 业选址的理论和方法进行科学地选址。 formationSystem 地理信息系统)软件将关键的位置数据变成数字化 一 、 项 目所在地区宏观经济发展的可行性判断 地图，并将地区特征图形化．使零售商可以研究供选择的位置 ．并将 一 般普遍认为 ．一个地区发展购物 中心的宏观条件主要看该地区 其发现演示在计算机屏幕上。利用地理信息系统十分有助于购物中心 的经济实力和消费能力．较高的经济发展水平和较强的消费能力有利 项 目的商圈分析。分析商圈特点一般重点考察3大因素 商圈内的人 于购物中心的发展。目前在发达国家购物中心 已成为商业业态的主 口特点、经济基础特点 ．以及竞争状况。 (1)分析商圈人口特点。主要考察以下因素 商圈内的人 口规模、 流 ．综合起来看．国外发达国家购物中心的发展需具备下述几个条件 家庭数 目、收入分配、教育水平、年龄分布．以及人 口发展趋势等情 (1)人均收入达到2000美元．(2)拥有成熟品牌 ，从而能够发展专卖店 况．这些资料可从政府的人 口普查、购买力调查、年度统计等资料中 集群 (3)新型消费观念形成，购物需求不再单～侧重于心理需求的满 足 f4)城市发展出现空心化，人 口郊区化基本形成 f5)汽车家庭化率 获知。国外购物中心项 目的目标市场来看 ．购物中心的消费阶层主要 是 中产阶级。根据这一点，考察的重点应放在商圈内高收入家庭的数 达到5O％，停车场配套设施完善。上述经验在判断我国大中城市发展 量及其相关需求特征上，搜集此类消费阶层在商圈人 口中所 占的比 购物中心的宏观可行性时有一定的借鉴意义。 例 。如果商圈内以中、高收入的消费阶层 占主流，则该商圈是发展购 二、商圈的分析 物中心项 目的较佳选址。 商圈分析是购物中心项 目选址的重要前提。购物中心的商圈．是 (2)分析商圈经济基础特点。主要考察以下因素 区域内经济发展前 指以项 目所在地为中心 ．吸引顾客的辐射范围，或者说是顾客分布的 景与产业多元化程度。如果商圈内产业多元化 ．则零售市场一般不会因 地理区域。通过收集大量的数据资料 ．对可供选择的商圈进行深入的 对某产品市场需求的波动而发生相应波动 如果商圈内居民多从事同一 描述和评估，在此基础上选择最佳商圈。商圈分析主要包括：商圈范